房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng)

來源：時間：2008-02-19 09:12:12

　　雖然輿論認(rèn)為，由于溫州炒房團(tuán)的進(jìn)入，將當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)提高了。但是，我認(rèn)為溫州炒房團(tuán)對繁榮地方的房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)形成的歷史作用是勿容置疑的。溫州炒房團(tuán)激發(fā)了當(dāng)?shù)貞?yīng)有的購買欲望，而使房價(jià)回到了市場能接受的正常價(jià)位。支持居民投資房地產(chǎn)，提高其購房積極性，開拓住宅銷售市場。這樣，既可以把大量的資金吸收到住房支出上來，擴(kuò)大住房建設(shè)的資金來源，也使房地產(chǎn)資金在運(yùn)動的過程中增值，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn)，為居民提供更多符合現(xiàn)代化生活標(biāo)準(zhǔn)的住宅，提高人們的居住水平和環(huán)境質(zhì)量。
　　
　　如何加快房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的形成
　　
　　要啟動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，應(yīng)轉(zhuǎn)變過去只注重股票市場的財(cái)富效應(yīng)，而忽視住宅市場財(cái)富效應(yīng)的觀念。20世紀(jì)80年代后期至今，日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷與過去日本房地產(chǎn)市場泡沫成分過大有很大的關(guān)系，而房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng)又使日本國內(nèi)需求長期不足，使日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇雪上加霜。同樣，近年來我國香港特區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣使香港房產(chǎn)財(cái)富大量縮水。有調(diào)查顯示，由于住宅財(cái)富的縮水，香港居民在消費(fèi)開支時變得非常謹(jǐn)慎。這兩個事例充分說明了住宅財(cái)富效應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的深遠(yuǎn)影響。
　　

　　目前，嚴(yán)禁任何單位集資建房，住宅分配徹底實(shí)行商品化、貨幣化，取消一切形式的福利分房制度，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的前提條件。建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建忠2007年8月30日說，按照國務(wù)院新近發(fā)布的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，單位集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策的范疇進(jìn)行管理。只有兩類企業(yè)可申請單位集資合作建房。一類是遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦企業(yè)，第二類是住房困難戶較多的企業(yè)。另外，意見還規(guī)定，各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
　　由于房地產(chǎn)變現(xiàn)以后才能實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，因此，繁榮二手房交易市場，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的必要條件。
　　優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住房建設(shè)向中低收入戶傾斜，使房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)惠及中低收入階層。要繼續(xù)強(qiáng)化住房市場的宏觀調(diào)控，尤其是要重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位中小套型普通商品住房，保證土地供應(yīng)，增加住房有效供給。
　　拓寬百姓投資和理財(cái)?shù)那�，緩解房地產(chǎn)業(yè)的壓力，減少房價(jià)上漲的非經(jīng)濟(jì)因素。在我國，老百姓投資渠道很少，股票市場和房地產(chǎn)市場是一度是中國老百姓唯一能投資的兩個領(lǐng)域。因此，民間的閑散資金只能聚集在股市和房地產(chǎn)市場，造成股市和房地產(chǎn)市場的火暴，促使房價(jià)不合理上漲，引起房地產(chǎn)財(cái)富快速增長，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。隨著我國人民收入水平不斷提高，民間資金會越來越多，亟需有新的投資方向。
　　應(yīng)特別關(guān)注房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，采取有力措施減少非市場因素造成的不合理的房價(jià)上漲。房價(jià)不合理上漲會使房地產(chǎn)財(cái)富虛增，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。不合理的房價(jià)上漲也會損害居民的利益，影響一國國民經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)和穩(wěn)定地發(fā)展。這些非市場因素包括捂盤惜售、哄抬房價(jià)等行為。在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開發(fā)商用各種方法來刺激銷售。最近新華社一篇文章稱，南京某新城區(qū)開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類違規(guī)手段無所不用其極。當(dāng)?shù)貎蓚€樓盤聯(lián)手上調(diào)房價(jià)，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價(jià)競相攀高。有的房地產(chǎn)企業(yè)要求公司員工及其親戚預(yù)購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，各個待售樓盤輪番提價(jià)。政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。有關(guān)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)要采取微調(diào)措施，在市場過熱的時候應(yīng)適當(dāng)降溫，市場下滑的時候適當(dāng)啟動，想方設(shè)法保持房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。
　　充分利用房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，促進(jìn)居民總財(cái)富和經(jīng)濟(jì)增長。近年來，房地產(chǎn)業(yè)被視為啟動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅建設(shè)在1996年被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)后。伴隨著我國加入WTO，申辦奧運(yùn)成功以及西部大開發(fā)等利好因素的刺激，我國房地產(chǎn)發(fā)展步伐明顯加快，迎來了一個長期、巨大的發(fā)展機(jī)遇。在房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的過程中,除了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)自身優(yōu)化外,還應(yīng)正確選擇與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策,理順產(chǎn)業(yè)關(guān)系。按房地產(chǎn)業(yè)與不同產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性質(zhì),根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)分別制定房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展政策,并按經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,以保證產(chǎn)業(yè)鏈的順暢,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)。
　　全國人大常委會副委員長成思危對房地產(chǎn)行業(yè)的評價(jià)是：一個市長若想搞好經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)學(xué)會鼓勵市民購新房、搬新家。預(yù)計(jì)今后幾年中，我國建筑房地產(chǎn)業(yè)增長速度應(yīng)至少高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度5個百分點(diǎn)以上，我國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪增長已出現(xiàn)端倪。根據(jù)有關(guān)方面對未來房地產(chǎn)需求的預(yù)測，如果按2010年人均使用面積20平方米的目標(biāo)計(jì)算，到2010年我國需新增11億平方米。因此，房地產(chǎn)總量上存在嚴(yán)重短缺，房地產(chǎn)供求缺口相當(dāng)大。
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