2009年房地產(chǎn)估價師案例分析真題（6）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-03-02 15:09:44
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指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。
估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。
2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。
3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。
4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。
由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。
5.價值、規(guī)模大�。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。
6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
估價對象位于××商務圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強。
綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計約為評估價值的70%左右。
