宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)政策四大趨勢（二）
來源：發(fā)布時間：2008-10-06
所以，應(yīng)將住房保障列為國家意志而高度重視。在住房保障上，宜建則建，宜補(bǔ)則補(bǔ)，宜售則售，宜租則租，建立具有產(chǎn)權(quán)和租賃兩種方式的公共住房。有條件的地區(qū)應(yīng)把對低收入家庭補(bǔ)貼逐步從建設(shè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向直接補(bǔ)助，逐步擴(kuò)大廉租住房的供應(yīng)范圍，使更多低收入家庭得到住房幫助。為此，應(yīng)盡快解決立法、組織機(jī)構(gòu)和資金來源三個問題。
四是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管、切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為、建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度、堅持正確的輿論導(dǎo)向等。
制度調(diào)整面臨四大趨勢
房地產(chǎn)業(yè)正處于市場建立的初期，遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，各項(xiàng)制度調(diào)整和完善不可避免。
趨勢1：融資多元化和利率市場化。
在解決房地產(chǎn)業(yè)資金來源問題的同時有效分散風(fēng)險，最好的途徑仍是發(fā)展讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資。
在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，有發(fā)達(dá)的資本市場和發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)融資渠道很多，不但有銀行貸款等債務(wù)性融資，還有形式多樣的權(quán)益性融資，如房地產(chǎn)投資信托基金、債券市場、股票市場、保險資金等；不但有發(fā)達(dá)的一級市場還有活躍的二級市場，這些都為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的支持。
相比而言，我國房地產(chǎn)的融資渠道顯然過于單一。2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了15000多億元，比2000年增長了2倍，年均增長速度達(dá)到25.9％，但是，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)顯然沒有發(fā)生太大的變化，主渠道仍是三個，即預(yù)售款、銀行貸款和企業(yè)自籌資金，三者占企業(yè)資金來源的70％以上。
從未來發(fā)展趨勢看，今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，以銀行貸款為代表的間接融資方式仍將不可避免地是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，但隨著貸款規(guī)模的不斷積累，風(fēng)險也在不斷集聚，融資多元化問題必須提上議事日程。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為高投入、高資金流量的產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行融資是必然現(xiàn)象。開發(fā)者必須借入外來資金才能完成整個開發(fā)過程。因此，問題的關(guān)鍵不在于開發(fā)商是否融資開發(fā)，而在于向誰融資。而推動房地產(chǎn)融資渠道多元化的關(guān)鍵在于大力發(fā)展直接融資。
在這里，有幾個問題是需要解決的：
一是建立和完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系，通過市場找資金的來路和出路。不管何種融資方式或工具，最終都需要通過房地產(chǎn)金融品種的交易市場來實(shí)現(xiàn)流動。因此，要發(fā)展多元化融資，首先必須建立和完善相應(yīng)的市場體系。即：不僅包括債權(quán)融資、股權(quán)融資，還應(yīng)包括投資基金、信托證券等多種融資形式；既可以利用現(xiàn)有市場（如股票市場、債券市場），也可以開拓新的市場板塊（如房地產(chǎn)基金市場）。
事實(shí)上，防范投融資風(fēng)險的關(guān)鍵在于用多種金融工具疏導(dǎo)、引導(dǎo)投資，而不是簡單的禁止投資。所以，應(yīng)該按照先易后難、逐步突破的原則推進(jìn)發(fā)展多元化金融市場。通過多元化的金融創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)的市場，普通居民和機(jī)構(gòu)投資者就可以通過購買相關(guān)金融產(chǎn)品而不是直接購買住宅等物業(yè)的方式來進(jìn)入房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的目的。這樣，既可以分散金融市場的風(fēng)險，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場的壓力，進(jìn)而均衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，豐富房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具。
二是創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種。從房地產(chǎn)市場成熟的發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，其主要融資品種包括房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托投資以及兩者結(jié)合的房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等。對于我國來說，融資品種設(shè)計同樣不能簡單套用國外模式，而應(yīng)適合中國老百姓風(fēng)險承受能力，考慮他們的資產(chǎn)持有習(xí)慣，特別是中國老百姓首先考慮保值、其次才是增值盈利的投資習(xí)慣。建議大力發(fā)展房地產(chǎn)信托、全國性或地方性房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托投資基金等，當(dāng)然，也不排除房地產(chǎn)公司上市、發(fā)行企業(yè)債券或項(xiàng)目長期及短期債券。
在具體品種創(chuàng)新上，可以設(shè)計與房地產(chǎn)指數(shù)掛鉤的浮動利率債券，當(dāng)房價指數(shù)上漲一定幅度，債券利率可以隨之浮動，其差值由政府補(bǔ)貼。這樣，普通居民就可以不必超前透支消費(fèi)購房，而是通過購買債券的方式先行投資，需要住房時再購房，既解決了房地產(chǎn)資金來源問題，減輕了銀行風(fēng)險，又緩解了住房供求關(guān)系，同時還明確了政府保持房價穩(wěn)定的責(zé)任。
還可以建立與養(yǎng)老基金（或養(yǎng)老保險）相結(jié)合的住房基金或債券，將養(yǎng)老基金這種長期性的資金與住房建設(shè)相匹配，在實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老基金保值增值的同時為住房建設(shè)提供新的資金渠道。
三是健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)。整個房地產(chǎn)金融市場的參與者，除抵押貸款機(jī)構(gòu)（銀行）、投資者及投資機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險基金）、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商、中介結(jié)構(gòu)（信用評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)）外，還包括界于金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和投資者之間，具有一定金融功能的中間機(jī)構(gòu)。這種中間環(huán)節(jié)的金融機(jī)構(gòu)是整個多元化融資機(jī)制不可缺少的組成部分，也是當(dāng)前整個多元化融資體系中的薄弱環(huán)節(jié)。
四是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管、切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為、建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度、堅持正確的輿論導(dǎo)向等。
制度調(diào)整面臨四大趨勢
房地產(chǎn)業(yè)正處于市場建立的初期，遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，各項(xiàng)制度調(diào)整和完善不可避免。
趨勢1：融資多元化和利率市場化。
在解決房地產(chǎn)業(yè)資金來源問題的同時有效分散風(fēng)險，最好的途徑仍是發(fā)展讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資。
在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，有發(fā)達(dá)的資本市場和發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)融資渠道很多，不但有銀行貸款等債務(wù)性融資，還有形式多樣的權(quán)益性融資，如房地產(chǎn)投資信托基金、債券市場、股票市場、保險資金等；不但有發(fā)達(dá)的一級市場還有活躍的二級市場，這些都為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的支持。
相比而言，我國房地產(chǎn)的融資渠道顯然過于單一。2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了15000多億元，比2000年增長了2倍，年均增長速度達(dá)到25.9％，但是，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)顯然沒有發(fā)生太大的變化，主渠道仍是三個，即預(yù)售款、銀行貸款和企業(yè)自籌資金，三者占企業(yè)資金來源的70％以上。
從未來發(fā)展趨勢看，今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，以銀行貸款為代表的間接融資方式仍將不可避免地是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，但隨著貸款規(guī)模的不斷積累，風(fēng)險也在不斷集聚，融資多元化問題必須提上議事日程。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為高投入、高資金流量的產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行融資是必然現(xiàn)象。開發(fā)者必須借入外來資金才能完成整個開發(fā)過程。因此，問題的關(guān)鍵不在于開發(fā)商是否融資開發(fā)，而在于向誰融資。而推動房地產(chǎn)融資渠道多元化的關(guān)鍵在于大力發(fā)展直接融資。
在這里，有幾個問題是需要解決的：
一是建立和完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系，通過市場找資金的來路和出路。不管何種融資方式或工具，最終都需要通過房地產(chǎn)金融品種的交易市場來實(shí)現(xiàn)流動。因此，要發(fā)展多元化融資，首先必須建立和完善相應(yīng)的市場體系。即：不僅包括債權(quán)融資、股權(quán)融資，還應(yīng)包括投資基金、信托證券等多種融資形式；既可以利用現(xiàn)有市場（如股票市場、債券市場），也可以開拓新的市場板塊（如房地產(chǎn)基金市場）。
事實(shí)上，防范投融資風(fēng)險的關(guān)鍵在于用多種金融工具疏導(dǎo)、引導(dǎo)投資，而不是簡單的禁止投資。所以，應(yīng)該按照先易后難、逐步突破的原則推進(jìn)發(fā)展多元化金融市場。通過多元化的金融創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)的市場，普通居民和機(jī)構(gòu)投資者就可以通過購買相關(guān)金融產(chǎn)品而不是直接購買住宅等物業(yè)的方式來進(jìn)入房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的目的。這樣，既可以分散金融市場的風(fēng)險，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場的壓力，進(jìn)而均衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，豐富房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具。
二是創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種。從房地產(chǎn)市場成熟的發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，其主要融資品種包括房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托投資以及兩者結(jié)合的房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等。對于我國來說，融資品種設(shè)計同樣不能簡單套用國外模式，而應(yīng)適合中國老百姓風(fēng)險承受能力，考慮他們的資產(chǎn)持有習(xí)慣，特別是中國老百姓首先考慮保值、其次才是增值盈利的投資習(xí)慣。建議大力發(fā)展房地產(chǎn)信托、全國性或地方性房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托投資基金等，當(dāng)然，也不排除房地產(chǎn)公司上市、發(fā)行企業(yè)債券或項(xiàng)目長期及短期債券。
在具體品種創(chuàng)新上，可以設(shè)計與房地產(chǎn)指數(shù)掛鉤的浮動利率債券，當(dāng)房價指數(shù)上漲一定幅度，債券利率可以隨之浮動，其差值由政府補(bǔ)貼。這樣，普通居民就可以不必超前透支消費(fèi)購房，而是通過購買債券的方式先行投資，需要住房時再購房，既解決了房地產(chǎn)資金來源問題，減輕了銀行風(fēng)險，又緩解了住房供求關(guān)系，同時還明確了政府保持房價穩(wěn)定的責(zé)任。
還可以建立與養(yǎng)老基金（或養(yǎng)老保險）相結(jié)合的住房基金或債券，將養(yǎng)老基金這種長期性的資金與住房建設(shè)相匹配，在實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老基金保值增值的同時為住房建設(shè)提供新的資金渠道。
三是健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)。整個房地產(chǎn)金融市場的參與者，除抵押貸款機(jī)構(gòu)（銀行）、投資者及投資機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險基金）、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商、中介結(jié)構(gòu)（信用評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)）外，還包括界于金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和投資者之間，具有一定金融功能的中間機(jī)構(gòu)。這種中間環(huán)節(jié)的金融機(jī)構(gòu)是整個多元化融資機(jī)制不可缺少的組成部分，也是當(dāng)前整個多元化融資體系中的薄弱環(huán)節(jié)。
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