房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實現(xiàn)的法律保障（二）
來源：發(fā)布時間：2008-10-06 11:34:53
第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。
我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)項目尋找存在的理由，如果確實如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。
第三，嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。
對此戊城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實際出發(fā)，但是，從長遠執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實際，因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。
控制目標(biāo)之三：確定合理的地價和房價墓準(zhǔn)
地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納人法制化的管理范圍。
第一，運用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價和房價的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
通常認為地價是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成。商品住宅的價格國務(wù)院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價格的各種因素和各類費用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價和房價的基本依據(jù)。
第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的責(zé)任意識。
房地產(chǎn)價格合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費者的利益，必須嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格中的一個主要問題，造成的原因可能是多種多樣的但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個原因，對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此，必須嚴(yán)肅處理。
第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價格。
世界不少國家和地區(qū)的政府。根據(jù)對土地利用的重要性的認識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我何可以效法，我認為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價”，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價，或者說是“中間價”，同時，還應(yīng)當(dāng)有最低價和最高限價的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點：一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。
第四，引進“高空建筑權(quán)”的概念。
高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對上地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實上已經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。
我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)項目尋找存在的理由，如果確實如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。
第三，嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。
對此戊城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實際出發(fā)，但是，從長遠執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實際，因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。
控制目標(biāo)之三：確定合理的地價和房價墓準(zhǔn)
地價和房價是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低，尤其是涉外地價更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟杠桿的房地產(chǎn)價格納人法制化的管理范圍。
第一，運用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價和房價的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
通常認為地價是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成。商品住宅的價格國務(wù)院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價格的各種因素和各類費用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價和房價的基本依據(jù)。
第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的責(zé)任意識。
房地產(chǎn)價格合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費者的利益，必須嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格中的一個主要問題，造成的原因可能是多種多樣的但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個原因，對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此，必須嚴(yán)肅處理。
第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價格。
世界不少國家和地區(qū)的政府。根據(jù)對土地利用的重要性的認識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我何可以效法，我認為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價”，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價，或者說是“中間價”，同時，還應(yīng)當(dāng)有最低價和最高限價的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點：一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。
第四，引進“高空建筑權(quán)”的概念。
高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對上地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費用。我國現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實上已經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。
【糾錯】
