房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障（四）
來源：發(fā)布時(shí)間：2008-10-06 11:34:54
城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善，本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯(cuò)、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實(shí)在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個(gè)任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項(xiàng)目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。
控制目標(biāo)之六：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制
前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在，對于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況，許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢頭有所遏制，但是，我認(rèn)為以下幾個(gè)問題還需繼續(xù)解決：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。
一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此，政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立；另一方面，要嚴(yán)格資格審查，凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立，已經(jīng)建立的要堅(jiān)決注銷。為此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立審批責(zé)任制，企業(yè)不該建立而建立起來的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任。現(xiàn)在，有一個(gè)問題必須引起重視，就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè)，很難對他們進(jìn)行整頓，如果無條件地讓他們繼續(xù)存在，就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動。
第二，對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行宏觀引導(dǎo)。
房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè)，在我國建設(shè)資金不足的情況下，引進(jìn)外資，發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè)，不失為一條有效途徑，但是，首先要對投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，優(yōu)先注冊我國需要鼓勵(lì)的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展，因?yàn)槿绻嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)占我國整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的比重過大，從長遠(yuǎn)來講不一定是件好事。其次，是要保證外資的真正投人。過去，我們在建立涉外房地產(chǎn)企業(yè)中，存在三個(gè)突出問題，一是過多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠，而進(jìn)行“假投資”，或中方為外商投資；二是外商投資資金難以到位；三是為外商提供貸款并擔(dān)保。這種作法最終受損害的是我們自己，因此，必須堅(jiān)決制止。
第三，對私營或國有民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營運(yùn)情況進(jìn)行一次認(rèn)真的審計(jì)。
我們不能說上述企業(yè)都有問題，但是許多跡象表明，有的所謂私營企業(yè)，其資金并不是來源于私人，而是來源國家，即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”；有的國有民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人員，也借機(jī)擇霍國家錢財(cái)，使大量國有資產(chǎn)流失到少數(shù)人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的重視，否則，一場“俏悄私有化進(jìn)程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意。我在這里所表明的思想，不是要反對私有經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，而是要反對那種把本應(yīng)由國家所有的收益落人私人包的現(xiàn)象。
控制目標(biāo)之六：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制
前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在，對于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴(yán)格審查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和經(jīng)營能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場混亂的主要因素。針對這種情況，許多地方根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢頭有所遏制，但是，我認(rèn)為以下幾個(gè)問題還需繼續(xù)解決：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。
一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。為此，政府一方面應(yīng)當(dāng)通過信息指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的建立；另一方面，要嚴(yán)格資格審查，凡是不符合條件的一律不準(zhǔn)成立，已經(jīng)建立的要堅(jiān)決注銷。為此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立審批責(zé)任制，企業(yè)不該建立而建立起來的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)人員的責(zé)任。現(xiàn)在，有一個(gè)問題必須引起重視，就是有一些依據(jù)某種背景而成立的不具備開發(fā)能力的企業(yè)，很難對他們進(jìn)行整頓，如果無條件地讓他們繼續(xù)存在，就等于在繼續(xù)縱容他們的違法活動。
第二，對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行宏觀引導(dǎo)。
房地產(chǎn)業(yè)是高投資的行業(yè)，在我國建設(shè)資金不足的情況下，引進(jìn)外資，發(fā)展涉外房地產(chǎn)業(yè)，不失為一條有效途徑，但是，首先要對投資方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，優(yōu)先注冊我國需要鼓勵(lì)的以及高難度、高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于一般的企業(yè)則要嚴(yán)格控制發(fā)展，因?yàn)槿绻嫱夥康禺a(chǎn)企業(yè)占我國整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的比重過大，從長遠(yuǎn)來講不一定是件好事。其次，是要保證外資的真正投人。過去，我們在建立涉外房地產(chǎn)企業(yè)中，存在三個(gè)突出問題，一是過多的優(yōu)惠以致有的為了騙取優(yōu)惠，而進(jìn)行“假投資”，或中方為外商投資；二是外商投資資金難以到位；三是為外商提供貸款并擔(dān)保。這種作法最終受損害的是我們自己，因此，必須堅(jiān)決制止。
第三，對私營或國有民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金營運(yùn)情況進(jìn)行一次認(rèn)真的審計(jì)。
我們不能說上述企業(yè)都有問題，但是許多跡象表明，有的所謂私營企業(yè)，其資金并不是來源于私人，而是來源國家，即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”；有的國有民營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人員，也借機(jī)擇霍國家錢財(cái)，使大量國有資產(chǎn)流失到少數(shù)人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的重視，否則，一場“俏悄私有化進(jìn)程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意。我在這里所表明的思想，不是要反對私有經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，而是要反對那種把本應(yīng)由國家所有的收益落人私人包的現(xiàn)象。
【糾錯(cuò)】
