個(gè)案解讀:和記黃埔全國(guó)攻略
當(dāng)狗年來(lái)臨的時(shí)候,中國(guó)眾多房地產(chǎn)商們恐怕仍舊對(duì)剛剛逝去的雞年戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,因?yàn)橛腥艘呀?jīng)指出,2005年實(shí)在是一個(gè)小年,20%的利潤(rùn)就已經(jīng)算是暴利了!“不可思議啊,遙想前兩年,地產(chǎn)大鱷坐在一起,50%以下的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都沒(méi)人愿意提,丟人吶。”
這背后的隱情,可謂路人皆知。一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái),讓開(kāi)發(fā)商們真切地感受到了什么叫“形勢(shì)比人強(qiáng)”。復(fù)地瘦身,順馳剎車(chē),北京的潘石屹、任志強(qiáng)除了和易憲容打打口水仗,似乎也拿不出更好的辦法扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。
但也并不是所有人對(duì)“形勢(shì)”充滿畏懼,比如說(shuō)上海人,他們看著房?jī)r(jià)兩、三千的往下掉,按照一位網(wǎng)友的說(shuō)法,“至少在感官上享受了一刻快感”。
上海,這個(gè)被海外媒體稱(chēng)為房產(chǎn)調(diào)控的重災(zāi)區(qū),在2005年卻頗受一位真正地產(chǎn)大亨的青睞。“他讓我們看不懂!庇型腥缡钦f(shuō)。
這個(gè)人就是華人首富、《福布斯》全球富豪榜上第22名、身價(jià)130億美元的李嘉誠(chéng)。
400億的地產(chǎn)布局
“難道有錢(qián)就敢耍橫?”當(dāng)年末李嘉誠(chéng)以45億拿下陸家嘴竹園兩塊地的時(shí)候,還有身陷地產(chǎn)調(diào)控之苦的上海開(kāi)發(fā)商抱著隔岸觀火的心態(tài)等著李嘉誠(chéng)的笑話。而很少有人知道,李氏旗下和記黃埔同時(shí)還在醞釀另外一筆生意:與上海城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司洽談合作開(kāi)發(fā)上海城隍廟附近的露香園地塊。據(jù)悉,這一協(xié)議涉及投資金額可能達(dá)到100億元。
事實(shí)上,不只是上海,幾乎全國(guó)所有一線城市,在2005年都留下了李嘉誠(chéng)的資本足跡。
4月,和記黃埔進(jìn)軍成都,一舉拿下37萬(wàn)平米地塊。緊接著,李嘉誠(chéng)宣布,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔將成立兩家合資公司——和記黃埔地產(chǎn)(長(zhǎng)春)及和記黃埔地產(chǎn)(長(zhǎng)沙望城),兩者將分別以2.81億元及2.92億元,獲得兩市兩地塊的土地使用權(quán)。
6月,和記黃埔與重慶市國(guó)土房管局簽訂協(xié)議,以人民幣5億多元的價(jià)格收購(gòu)北部新區(qū)一片土地,計(jì)劃用來(lái)開(kāi)發(fā)住宅及商用物業(yè)。
7月,和記黃埔集團(tuán)地產(chǎn)(天津)有限公司以4750萬(wàn)美元資本,完成了在天津和平區(qū)的工商注冊(cè),正式入駐和平區(qū)投資發(fā)展集團(tuán)明星工業(yè)園。和黃年報(bào)顯示,截止到2003年年底,和黃在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備約有238.78萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)一年半的圈地運(yùn)動(dòng),到2005年6月這個(gè)數(shù)字翻了一番,超過(guò)600萬(wàn)平方米。
在這一年多的時(shí)間里,李嘉誠(chéng)已經(jīng)完成全國(guó)13個(gè)主要城市的資本布局,涉及總額400億元。在這400億的資本王國(guó)里,其中不少是李嘉誠(chéng)03和04年出手所為,但頗為蹊蹺的是,他基本都是在今年宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖上才對(duì)外宣布上述布局的。
“超人確實(shí)有不同凡響之處。”北京一家從事地產(chǎn)咨詢(xún)的公司至今還記著,早在2001年的時(shí)候,和黃就要投資30億元在朝陽(yáng)路板塊推出高檔住宅項(xiàng)目,這在當(dāng)時(shí)引起北京地產(chǎn)界的一片驚呼,但當(dāng)和黃以7億人民幣拿下這塊37萬(wàn)平方米的地塊后,隨即就陷入了沉寂,而且一沉就是4年。“現(xiàn)在那片地塊的地價(jià)已經(jīng)不可同日而語(yǔ)!
“市場(chǎng)上常有人贊李嘉誠(chéng)先生最懂得把握入市時(shí)機(jī),常買(mǎi)到平貨?上抢罴握\(chéng)買(mǎi)地的時(shí)候,小市民不敢買(mǎi)樓!边@是一位地產(chǎn)老總當(dāng)年對(duì)李嘉誠(chéng)的理解。其實(shí),在2005年的上海,無(wú)論是買(mǎi)地還是買(mǎi)樓,都是需要勇氣的一件事情!斑@與投資無(wú)關(guān),它是一種戰(zhàn)略選擇!睒I(yè)內(nèi)資深人士如此看待如何把握入市時(shí)機(jī)。
李嘉誠(chéng)在2005年的東成西就,依稀讓人再次看到了那個(gè)上世紀(jì)六十年代在香港地產(chǎn)圈特立獨(dú)行的超人形象。1964年的香港市場(chǎng)儼然一片狼藉。物業(yè)價(jià)格暴跌,樓市暗無(wú)天日,但李嘉誠(chéng)依舊瘋狂地購(gòu)入地皮、樓宇,而且只買(mǎi)不賣(mài)。看到時(shí)機(jī)大體成熟,李嘉誠(chéng)在1971年正式組建了自己的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司。1972年,香港地產(chǎn)復(fù)蘇,股票市場(chǎng)開(kāi)始狂熱,李嘉誠(chéng)將其25%的股票投入股市,從中大獲巨利。1975年,李氏擁有樓宇面積500萬(wàn)平方英尺。隨后,世界經(jīng)濟(jì)衰退也嚴(yán)重打擊香港市場(chǎng),李嘉誠(chéng)反而又購(gòu)入一批地皮。到1978年,他已擁有樓宇面積1500萬(wàn)平方英尺。1981年以后,其建筑樓宇的土地面積又增加2900萬(wàn)平方英尺,李嘉誠(chéng)成了香港除港府之外最大的土地?fù)碛姓摺M瑫r(shí),李嘉誠(chéng)也成為領(lǐng)銜八十年代香港樓市的代表人物。華人首富的資本基礎(chǔ)正是在這個(gè)時(shí)代奠定。
冷場(chǎng)戰(zhàn)略
李嘉誠(chéng)這種“不走尋常路”的經(jīng)營(yíng)思路,在內(nèi)地也只是近年才隱約得以體現(xiàn)。上世紀(jì)九十年代初就進(jìn)入內(nèi)地的長(zhǎng)和系對(duì)地產(chǎn)的投資比例一度被嚴(yán)格控制在較小的范圍之內(nèi)。這種謹(jǐn)慎在李嘉誠(chéng)看來(lái)是內(nèi)地市場(chǎng)與香港市場(chǎng)的區(qū)別所致。政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)不透明、消費(fèi)模式不成熟等因素“阻礙了其在內(nèi)地快速推進(jìn)的決心”。
不過(guò),內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大容量和增長(zhǎng)潛力,在李嘉誠(chéng)看來(lái)這就是解決所有問(wèn)題的關(guān)鍵。所以一旦投資環(huán)境成熟,就開(kāi)始了大規(guī)模的地產(chǎn)布局。而在這其中,李嘉誠(chéng)始終有著自己戰(zhàn)略?xún)A向。
“冷場(chǎng)戰(zhàn)略”。這是有人為李嘉誠(chéng)總結(jié)出來(lái)的發(fā)家之道,“一個(gè)是對(duì)時(shí)間的把握,一個(gè)是對(duì)空間的把握。把握時(shí)間,就是別人認(rèn)為大氣候不利時(shí),他認(rèn)為這是轉(zhuǎn)向利好的起點(diǎn);把握空間,說(shuō)白了,就是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的區(qū)別對(duì)待。”事實(shí)也確實(shí)如此,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)新政愈演愈烈的時(shí)候,李嘉誠(chéng)把資本觸角伸向了中西部的二線城市。去年5月9日,和黃斥資16.23億元通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)購(gòu)得武漢兩塊商住用地。“而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)新政漸入谷底之際,便是在上海的接連發(fā)飆!边@種戰(zhàn)略讓鐘情冷場(chǎng)地產(chǎn)的李嘉誠(chéng)總能獲得潛力土地。目前,李嘉誠(chéng)在內(nèi)地及海外開(kāi)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù),均從不同的入口,采用擴(kuò)大投資組合的中長(zhǎng)線投資策略,而且這種策略取向?qū)?huì)是持續(xù)性的資本擴(kuò)張。
所以,從表面上看,目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正處于宏觀調(diào)控的漩渦中心,李嘉誠(chéng)似乎在逆勢(shì)而為。但宏觀調(diào)控帶來(lái)的土地和資金游戲規(guī)則的雙重改變,對(duì)財(cái)大氣粗的李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō),無(wú)疑是利好。這一切對(duì)和記黃埔等港資、國(guó)際地產(chǎn)財(cái)團(tuán)來(lái)說(shuō),正是憑借自身的資金實(shí)力,趁地價(jià)低廉、繼續(xù)大筆圈占稀缺商業(yè)土地資源并待價(jià)而估的好機(jī)會(huì)。
在香港,作為一個(gè)地產(chǎn)富豪,李嘉誠(chéng)已經(jīng)成為了城市英雄,他甚至就是這個(gè)城市的光榮與夢(mèng)想。與此相對(duì)應(yīng)的是,雖然內(nèi)地近年來(lái)誕生了不少地產(chǎn)富豪,但從純經(jīng)營(yíng)技巧的角度看,獲得認(rèn)可的寥寥無(wú)幾,這還不用說(shuō)“地產(chǎn)暴利”下的道德質(zhì)疑。正如一位學(xué)者曾說(shuō)的那樣,李嘉誠(chéng)的范本意義不在于他又賺了多少錢(qián),而在于他獲得這些財(cái)富的博弈技巧。從這一點(diǎn)上說(shuō),內(nèi)地地產(chǎn)商們向李嘉誠(chéng)學(xué)習(xí)的東西其實(shí)很簡(jiǎn)單,但又很難學(xué)。
結(jié)束
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