(四)、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　房地產(chǎn)估價(jià)是建立在房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象，及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的(或者說(shuō)具有專業(yè)勝任能力的)房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律有全面、正確的認(rèn)識(shí)，并可以準(zhǔn)確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)相同，而且對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)驗(yàn)證。

　　但在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不相同，也與實(shí)際成交價(jià)格有差異。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題。

　　實(shí)際上，估價(jià)總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價(jià)師擁有的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價(jià)師也難以得出完全相同的估價(jià)結(jié)果，只會(huì)得出近似的估價(jià)結(jié)果，而且評(píng)估價(jià)值都會(huì)有一定的誤差，即：

　　評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中。在專家證人(公認(rèn)的具有較高專業(yè)能力的估價(jià)師)的引導(dǎo)下，法官使用了“誤差范圍(margin of error)”的指標(biāo)。其概念是評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的“真實(shí)價(jià)值(true value)”偏差的可接受范圍。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。很多時(shí)候，法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。

　　例如：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題。

　　在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是( B )%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。

　　A、5 B、10 C、15 D、25

　　以誤差范圍來(lái)判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國(guó)估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有很多爭(zhēng)議。首先，估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值很難確定。由于通常成交日期大大滯后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，法院一般不使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷評(píng)估價(jià)值的誤差范圍，而依賴于專家證人來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的“真實(shí)價(jià)值”。對(duì)專家證人的這種依賴，產(chǎn)生了專家證人是否在該案中公正地運(yùn)用了其較高專業(yè)能力的問(wèn)題。因此，合理的誤差范圍是很難確定的。其次，估價(jià)行業(yè)是一個(gè)要對(duì)其服務(wù)的結(jié)果負(fù)責(zé)的行業(yè)。其他的專業(yè)行業(yè)，如醫(yī)師、律師，并不需要保證其服務(wù)的結(jié)果。

　　(特別注意：下段話曾多次考到)

　　目前，英國(guó)估價(jià)行業(yè)對(duì)判斷估價(jià)準(zhǔn)確性的意見，是考察估價(jià)師的估價(jià)過(guò)程而不是估價(jià)結(jié)果。例如，估價(jià)師是否遵守了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是否明確地告知委托人估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價(jià)結(jié)果受限于估價(jià)師現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價(jià)業(yè)務(wù)的時(shí)間要求。合格的估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實(shí)上，不同的估價(jià)師采用不同的假設(shè)，是造成很多情況下對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不相同的重要原因。