二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架

    2003年8月12日，國務院下發(fā)了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調(diào)整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

    1、完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理

    經(jīng)濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。

    2、增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設

    根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。

    3、建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度

    強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

    例題：（  ）是具有保障性質的政策性商品住房……

    A、經(jīng)濟適用住房      B.廉租住房      C.普通商品房      D.辦公用房

    答案：A

    第三節(jié)  城市土地使用制度改革

    中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關主管部門調(diào)撥使用，具體包括兩個方面：①土地使用者如果需要土地，不是通過購買或租賃的方式獲得，而是按照一定的建設用地程序，由政府有關主管部門無償撥給。②國家因經(jīng)濟、文化、國防建設或者興辦社會公共事業(yè)，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通過購買或租賃的方式取得，而是運用行政手段無償調(diào)用。

    所謂無償無限期使用，是指從國家那里得到土地時不支付地價，在使用土地的過程中也不繳納地租或土地使用費。同時國家在將土地劃撥給這些使用者時，也沒有規(guī)定具體明確的土地使用期限。

    所謂禁止土地使用者轉讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉讓給其他單位或個人使用。

    中國傳統(tǒng)城市土地使用制度通過幾十年的實踐，證明存在著許多弊端，主要表現(xiàn)在如下方面：①不利于土地的合理利用；②不利于正確評價企業(yè)的績效；③有違按勞分配原則；④不利于城市建設；⑤產(chǎn)生不正之風。

    例題：中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度包括（  ）制度。

    A、土地實行行政劃撥      B.無償無限期使用      C.有償有限期使用      D.禁止土地使用者轉讓土地

    答案：ABD

    一、城市土地使用制度改革的進程

    中國傳統(tǒng)城市土地使用制度的改革有一個發(fā)展過程。這個發(fā)展過程突出表現(xiàn)在下列五個方面：①征收土地使用費；②開展土地使用權有償出讓和轉讓；③制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例。

    （1）征收土地使用費。征收土地使用費起初是因為對外開放舉辦中外合營企業(yè)提出的。

    1988年9月27日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費改征土地使用稅。

    （2）開展土地使用權有償出讓和轉讓。1987年下半年，深圳特區(qū)率先開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點，做法是國家出讓土地使用權及允許進行土地使用權抵押。

    （3）制定地方性土地使用權有償出讓轉讓法規(guī)。為了使土地使用權有償出讓、轉讓活動法律化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和頒發(fā)了地方性的土地使用權有償出讓和轉讓的有關辦法或規(guī)定。

    （4）修改憲法和土地管理法。

    1988年4月11日，出席七屆全國人大一次會議通過憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。這就為土地使用權制度改革的全面推開和深人發(fā)展掃清了道路。

    （5）制定全國性土地使用權出讓和轉讓條例。1990年5月19日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例共八章五十四條，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題作了明確規(guī)定。

    例題：中國傳統(tǒng)城市土地使用制度的改革發(fā)展過程突出表現(xiàn)在（  ）方面。

    A、征收土地使用費      B.開展土地使用權有償出讓和轉讓      C.修改憲法和土地管理法      D.制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規(guī)    E、制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例

    答案：ABCDE

    二、現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架

    中國城市土地使用制度經(jīng)過改革探索，找到了一種既能維護土地公有制，又有利于市場經(jīng)濟運行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議等方式將士地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權在使用年限內(nèi)可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價。

    例題：現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架包括（  ）

    A、在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議等方式出讓給土地使用者      B.將士地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者      C.土地使用者的土地使用權在使用年限內(nèi)可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動      D.需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價

    答案：ABCD

    第四節(jié)    房地產(chǎn)法制建設

    目前，中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》 （1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規(guī)劃法）》。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。

    例題：中國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系構架由（  ）等構成。

    A、法律      B.行政法規(guī)      C.地方性法規(guī)、部門規(guī)章     D.地方性政府規(guī)章    E規(guī)范性文件和技術規(guī)范

    答案：ABCDE

    《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。

    《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權屬登記管理等作出了具體規(guī)定。

    《城市規(guī)劃法》是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要”。《城市規(guī)劃法》除規(guī)定了城市性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，重點是規(guī)范城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎設施和公共設施的建設。

    《土地管理法》是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展”�！锻恋毓芾矸ā分饕�是解決土地資源的保護、利用和配置，規(guī)范城市建設用地的征用，即征用農(nóng)村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。

    例題：（  ）制定目的是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

    A、《土地管理法》      B.《城市規(guī)劃法》      C.《城市房地產(chǎn)管理法》      D.《合同法》

    答案：C

    房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《（物業(yè)管理條例）等。

    房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、（城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險房屋管理規(guī)定》�！冻鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等

    此外，還有《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》等多項規(guī)范性文件，以及國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等多項技術法規(guī)。

    目前，房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系基本建立，為住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造丁良好的上層建筑環(huán)境。

    例題：房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以（  ）頒布的。

    A、中華人民共和國主席令      B.國務院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令      C.國務院令      D.省政府省長令

    答案：Ｃ