1、 某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？

估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.估算年有效毛收入
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：
①1層年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（萬(wàn)元）
②2層年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（萬(wàn)元）
③3層年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（萬(wàn)元）
④4層年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（萬(wàn)元）
⑤5層年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（萬(wàn)元）
⑥6層年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（萬(wàn)元）
⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（萬(wàn)元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬(wàn)元）
2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
①年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：
年土地使用費(fèi)＝293×2560＝75.01（萬(wàn)元）
②年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：
年管理費(fèi)＝343.43×5%＝17.17（萬(wàn)元）
③年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)＝343.43×8%＝27.47（萬(wàn)元）