1.2 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

1.2.1 確定房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國(地區(qū))制定的估價(jià)規(guī)范(或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個(gè)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。

通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)�！兑�(guī)范》明確了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。

《規(guī)范》第2.0.8條對(duì)公開市場價(jià)值和公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：

“2.0.8公開市場價(jià)值open market value

在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。

采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值�！�

進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)首先要解決“評(píng)估什么”的問題，公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值。這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著規(guī)定性的作用。

1.2.1.2 公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

根據(jù)公開市場價(jià)值的定義，公開市場價(jià)值是“在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法�！兑�(guī)范》對(duì)市場法的定義如下：

“市場比較法(market comparison　approach，sales comparison　approach)

將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此推算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法�！�

從市場法的這個(gè)定義可以看出：市場法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，也即公開市場價(jià)值。同時(shí)，市場法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值，市場法也是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱�，《�?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法。

不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對(duì)市場法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：

“2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach)

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”

“2.0.14成本法(cost approach)

求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法�！�

“2.0.15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method，residual　method)

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法�！�

首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值。