第13題 試題解析： 1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格； 2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平； 3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化； 第14題 試題解析： 1．“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點 2．缺少估價原則 3．估價方法中缺少選用的估價方法的定義 4．未分析租金水平的變化趨勢 5．一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響 6．三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響 7．六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù) 8．年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費 9．未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用 10．保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算 11．資本化率取值未說明理由 12．可獲收益年限錯，應(yīng)為36年 13．基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯 14．基準地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年 15．基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚 16．未計算精裝修成本費用（建安費） 17．建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)2/38） 18．未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響 19．成本法中未考慮相關(guān)銷售費用 20．未說明估價結(jié)果的確定的理由 第15題 試題解析： 1．KA計算錯，應(yīng)為： 1051/1048＝100.3% 2．比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101： 比準價格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100�� ×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2） 3．比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99： 比準價格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）