房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建筑物折舊年限法詳解
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2009-08-12 17:24:57
最近有一些考生在詢問(wèn)求取建筑物折舊的年限法問(wèn)題，考試大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人站點(diǎn)特整理總結(jié)了這方面的資料供大家參考。
年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。
建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是估計(jì)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)通常是在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng);②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù);③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。
建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。因此，如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實(shí)際情況。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。
直線法的年折舊額計(jì)算公式為：Di=D=C-S/N=C(1-R)/N
式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D。C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。S——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R——建筑物的凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率，即R=S/C×100%
有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：
E t=D×t=(c—s)t/N= C(1-R)t/N
式中Et一一建筑物的折舊總額。
采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：
V=C—Et=C-(C-S)t/N=C[1一(1一R)t/N]
式中V——建筑物的現(xiàn)值。
例題：某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，判定其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。
【解】已知：c=500 x 100=50000(元);R=5%;N=30年;t=10年。
則年折舊額D=C(1-R)/N=50000 x(1-5%)/30=1583元
折舊總額Et= C(1-R)t/N=50000 x(1-5%) x10/30=15833元
建筑物現(xiàn)值V=c[1一(1一R) t/N]]=50 000×[1_(1—5%)10/30]=34167(元)
年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。
建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是估計(jì)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)通常是在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng);②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù);③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。
建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。因此，如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實(shí)際情況。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。
直線法的年折舊額計(jì)算公式為：Di=D=C-S/N=C(1-R)/N
式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D。C——建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。S——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R——建筑物的凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率，即R=S/C×100%
有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：
E t=D×t=(c—s)t/N= C(1-R)t/N
式中Et一一建筑物的折舊總額。
采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：
V=C—Et=C-(C-S)t/N=C[1一(1一R)t/N]
式中V——建筑物的現(xiàn)值。
例題：某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，判定其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。
【解】已知：c=500 x 100=50000(元);R=5%;N=30年;t=10年。
則年折舊額D=C(1-R)/N=50000 x(1-5%)/30=1583元
折舊總額Et= C(1-R)t/N=50000 x(1-5%) x10/30=15833元
建筑物現(xiàn)值V=c[1一(1一R) t/N]]=50 000×[1_(1—5%)10/30]=34167(元)
【糾錯(cuò)】
