保障性住房問題

    我國(guó)住房保障體系中對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對(duì)于最低收入家庭，政府提供租賃的廉租住房；中低收入家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；而對(duì)于中高收入家庭可通過市場(chǎng)購(gòu)買、租賃商品住房。

    黨中央、國(guó)務(wù)院歷來重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。

    “保障性住房”面臨的問題：

    經(jīng)濟(jì)適用住房在建設(shè)和管理中問題不斷：開發(fā)計(jì)劃不落實(shí)，土地供應(yīng)難以保證；供應(yīng)對(duì)象模糊，審核不嚴(yán)；有些城市供應(yīng)規(guī)模偏小，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏大，初期開發(fā)建設(shè)的房屋面積過大；開發(fā)商利潤(rùn)難于控制，某些商品房為規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房等。有的城市中，經(jīng)濟(jì)適用房被開發(fā)商變相高價(jià)出售，造成經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”，國(guó)家給中低收入購(gòu)房者的提供的福利被開發(fā)商占為己有，牟取暴利。

    廉租房實(shí)物和貨幣來源不暢；租房的資格、租金標(biāo)準(zhǔn)難以確定；保障方式不完善、監(jiān)督體系不嚴(yán)格以及地區(qū)間進(jìn)展不平衡等。

    “保障性住房問題”產(chǎn)生的原因：

    問題的關(guān)鍵在于與住房市場(chǎng)化進(jìn)程相比，低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在一些城市成為“花瓶”和“點(diǎn)綴”，覆蓋面與現(xiàn)實(shí)需要相比還有相當(dāng)大的差距：

    一、城市政府對(duì)保障性住房的建設(shè)缺乏應(yīng)有的態(tài)度和決心。一些官員認(rèn)為，拿出一定的土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，意味著地方政府不能再通過經(jīng)營(yíng)土地獲取巨額土地收益，還有的地方官員認(rèn)為，建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，對(duì)于提升自己的政績(jī)顯然有點(diǎn)“慢”，不如單純追求GDP的增長(zhǎng)速度那么突出，不能給自己“成績(jī)單”上加分。在這樣的思路主導(dǎo)下，我國(guó)住房保障制度的公共財(cái)政支出嚴(yán)重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。

    二、公共財(cái)政對(duì)保障性住房的支持不足。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，不少國(guó)家在公共財(cái)政支出中都有社會(huì)保障住房一項(xiàng)，而在我國(guó)公共財(cái)政支出中，只有廉租房明確要以公共財(cái)政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財(cái)政預(yù)算中。國(guó)外政府在住房保障方面一般采用立法、財(cái)政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國(guó)住房保障手段比較單一，金融、財(cái)政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策嚴(yán)重不足。

    三、經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)過于簡(jiǎn)單。由于供應(yīng)對(duì)象的寬泛，經(jīng)濟(jì)適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優(yōu)先權(quán)；在個(gè)人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)了騙購(gòu)、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)適用房制度的公平性受到質(zhì)疑。

    “保障性住房問題”的對(duì)策：

    一、政府制定住房政策時(shí)，應(yīng)明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場(chǎng)”。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，即便居民平均收入已達(dá)到很高的水平，保障性住房仍然占有相當(dāng)比重，比如：英國(guó)發(fā)展公共住房有100年左右的歷史，雖然經(jīng)歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國(guó)發(fā)展住房應(yīng)遵循“保障+市場(chǎng)”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)機(jī)制來進(jìn)行資源配置，政府通過制定政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控。

    二、政府在保障性住房體系中應(yīng)發(fā)揮主體地位。自1998年住房制度改革以來，我國(guó)保障性住房出現(xiàn)的一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，公共住房的運(yùn)行是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。一方面，政府應(yīng)將保障性住房的投入納入財(cái)政預(yù)算，這是建立住房保障體系的基本保障。國(guó)外的公共住房政策對(duì)政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財(cái)政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。但目前我國(guó)除了對(duì)廉租房及住房補(bǔ)貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財(cái)政預(yù)算安排。另一方面，政府應(yīng)切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。

    三、在制定和完善中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)體系，了解保障性住房需求的同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。公共住房的保障對(duì)象是中低收入群體，中低收入群體的劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是制定住房保障政策的一個(gè)核心問題，確定這個(gè)群體的數(shù)量有多大，是制定保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)�，F(xiàn)階段，我國(guó)的高中低收入人群的比例、結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差異，相對(duì)而言，中低收入者所占比例要大得多。確定收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，需要統(tǒng)計(jì)部門在統(tǒng)計(jì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法得出。在確定合理的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)之后，還要結(jié)合政府保障目標(biāo)和計(jì)劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對(duì)象的數(shù)量，這是一項(xiàng)復(fù)雜的基礎(chǔ)性工作。另一方面，要加強(qiáng)管理工作，嚴(yán)格防止政府部門和官員的權(quán)力尋租行為，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，出售給不符合條件的個(gè)人等現(xiàn)象再現(xiàn)。

    四、嚴(yán)格控制保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)的住房保障制度處于起步階段，居住面積應(yīng)以“滿足基本住房需求”為原則，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能優(yōu)先，居住面積應(yīng)受到嚴(yán)格控制。

    五、擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。在不影響公積金制度正常運(yùn)行的情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們?cè)谶@一制度中受益。