政府職能越位和職能缺失并存、房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境離百姓的要求有較大差距。不可否認(rèn)，許多非收入性障礙已經(jīng)制約了居民的購(gòu)房需求，制約了市場(chǎng)的健康發(fā)展。在保障性住房的建設(shè)受到各級(jí)財(cái)力限制、高端市場(chǎng)由于高房?jī)r(jià)而持續(xù)低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動(dòng)中端市場(chǎng)、有效激發(fā)改善性住房消費(fèi)成為打破僵局的現(xiàn)實(shí)選擇

    2008年，在經(jīng)歷了從“拐點(diǎn)論”到“退房門”以及“價(jià)跌量減”后，在經(jīng)歷了包括增加保障性住房的投資、松動(dòng)銀根、稅收優(yōu)惠等一系列政策出臺(tái)后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入一種多方博弈的膠著狀態(tài)。政府希望通過啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮投資對(duì)ＧＤＰ增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，以實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)、保就業(yè)”的宏觀目標(biāo)；開發(fā)商更急于把在建和已建的存量商品房賣出去，回籠資金，并不愿意大幅度降價(jià)；消費(fèi)者的狀況是：低收入者仍然買不起，中等收入以上的則在持幣觀望，而已經(jīng)置業(yè)的人希望能保值增值，如果房?jī)r(jià)下跌超過30％以上，他們可能要考慮“棄房斷供”。
    毫無疑問，房?jī)r(jià)、收入和預(yù)期是制約住房消費(fèi)的主要因素。但在中國(guó)，非收入性障礙同樣是制約居民消費(fèi)的一個(gè)重要因素，在強(qiáng)調(diào)通過稅收減免、資金支持等政策扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，如何消除非收入性體制障礙以激活市場(chǎng)，還沒有引起決策層足夠的重視。具體來講，非收入性障礙主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
    第一，購(gòu)房“陷阱”多多。所謂購(gòu)房“三假（假房?jī)r(jià)、假首付、假按揭）現(xiàn)象”時(shí)有發(fā)生。一般而言，在成熟的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，商品價(jià)格調(diào)整是一件十分慎重的事情，然而，在中國(guó)住房市場(chǎng)，基本是開發(fā)商想賣多少就賣多少，頭天看還是每平方米5000元，第二天就漲了500元；頭天才賣一個(gè)門，第二天就全插滿了小紅旗，開發(fā)商通過信息不對(duì)稱，控制銷售進(jìn)度、發(fā)布虛假信息，“見風(fēng)漲”的現(xiàn)象屢見不鮮；由于不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域性特征，房地產(chǎn)業(yè)在特定區(qū)域內(nèi)只存在少量有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的廠商，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性價(jià)格的合謀現(xiàn)象比較普遍。同樣，開發(fā)商“捂盤”也時(shí)有發(fā)生。
    第二，租房“麻煩”多多。在二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象是：社會(huì)誠(chéng)信度普遍不高，交易雙方、銀行、中介機(jī)構(gòu)等參與主體相互支持配合、互為制約的機(jī)制不完善；銀行對(duì)交易的信貸支持力度不夠、方式單一，貸款、評(píng)估、保險(xiǎn)等手續(xù)復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，既制約了銀行放貸的積極性，也影響居民貸款的積極性；在租房過程中，中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，隱瞞房屋信息、不合理加價(jià)、多收費(fèi)甚至騙走資金的情況時(shí)有發(fā)生；交易、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)復(fù)雜、時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高。
    此外，不具備入住條件強(qiáng)行要求入住、延期交房等情況也時(shí)有發(fā)生。入住以后，多年仍然用臨時(shí)水、臨時(shí)電，小孩沒地方入托，要到幾里甚至十幾里外去上學(xué)、去買菜的不是特例；而房屋測(cè)繪面積縮水、增加公攤、質(zhì)量糾紛同樣時(shí)有發(fā)生；按揭辦理、房屋評(píng)估、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)辦理程序復(fù)雜，不合理收費(fèi)、入住數(shù)年拿不到產(chǎn)權(quán)證也是客觀存在的；物業(yè)管理不到位，只收錢不服務(wù)，糾紛不斷。來自消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，涉及房屋交易和物業(yè)管理的投訴仍居高不下。百姓的維權(quán)得不到合理解決而通過政府和人大信訪部門上訪，始終排在各類上訪的前幾位，甚至還因此發(fā)生過群體性事件。
    總之，政府職能越位和職能缺失并存、房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境離百姓的要求有較大差距。不可否認(rèn)，其中的許多非收入性障礙已經(jīng)制約了居民的購(gòu)房需求，制約了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
    西方發(fā)達(dá)國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況就大不一樣：德國(guó)自有住房率為42％，而租賃住房率卻達(dá)到58％，７７％的年輕人都是“租房族”。德國(guó)政府對(duì)租賃價(jià)格進(jìn)行規(guī)范，租房法注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。各類地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來評(píng)估認(rèn)定，評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果要負(fù)責(zé)30年，對(duì)評(píng)估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。政府按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r(jià)圖”的“基準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。
    在美國(guó)、加拿大，由于房屋大多是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ或別墅等形式，眾家庭合住一套房屋的情況十分普遍，大家都可以共用廚房和客廳及其他公共空間，相安無事，這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。對(duì)于每一處出售（或出租）房產(chǎn)的價(jià)格、房屋基本情況都要在網(wǎng)上公開，交易透明，每一筆交易都是由交易雙方通過各自的律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成。律師負(fù)責(zé)銀行按揭、房屋保險(xiǎn)、稅費(fèi)繳納等手續(xù)，銀行負(fù)責(zé)資金的交割和安全，各項(xiàng)收費(fèi)公開透明，這種公開、透明和完全信息披露就容易形成自由競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格。
    總之，政府服務(wù)到位且高效、市場(chǎng)信息公開而透明、中介組織發(fā)達(dá)且監(jiān)管嚴(yán)厲、存量房和租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)、社會(huì)誠(chéng)信度高等因素能大大減少購(gòu)房人（租房人）的非收入性障礙，對(duì)激發(fā)居民的購(gòu)房（租房）積極性有良好的激發(fā)作用。想方設(shè)法消除非收入性障礙，保證公平交易，有利于降低房屋交易相對(duì)成本。將居民潛在的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買行為，是激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑，也是政府不可忽視的一項(xiàng)重要任務(wù)。為此，筆者提出如下建議：
    第一，穩(wěn)定政策預(yù)期。當(dāng)前市場(chǎng)各方都采取觀望態(tài)度，消費(fèi)者在等待進(jìn)一步的優(yōu)惠政策出臺(tái)，而開發(fā)商則預(yù)期政府進(jìn)一步放松銀根以及更多的救市行為，預(yù)期的不明確和雙方博弈顯然不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。近段時(shí)間，不同部門、不同領(lǐng)導(dǎo)在不同場(chǎng)合關(guān)于房地產(chǎn)政策的說法和預(yù)測(cè)很多，經(jīng)過媒體的宣傳渲染，便出現(xiàn)很多不同的解讀，有時(shí)甚至故意炒作，給市場(chǎng)輿論的預(yù)期是模糊的、不一致的，有些甚至是相反的。事實(shí)上，隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見》的實(shí)施，政府進(jìn)一步出臺(tái)有關(guān)財(cái)政、稅收優(yōu)惠等政策的邊際效用也將遞減。因此，建議國(guó)家職能部門進(jìn)一步明確政策導(dǎo)向、穩(wěn)定政策預(yù)期、規(guī)范有關(guān)政策發(fā)布渠道以及盡量集中出臺(tái)相關(guān)政策。

    第二，加強(qiáng)市場(chǎng)基本制度建設(shè)。首先，要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的缺陷，全面完善相關(guān)法律法規(guī)�！段餀�(quán)法》出臺(tái)后，一些針對(duì)性的配套法規(guī)如物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂尚未完成。地方政府針對(duì)行業(yè)管理的法規(guī)和政府規(guī)章亟待進(jìn)一步修改和完善，特別是在立法過程中，要轉(zhuǎn)變過去部門立法“強(qiáng)化政府行政管理”為主導(dǎo)的立法思路，真正以維護(hù)不同主體的權(quán)益公平為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，通過立法強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、提高交易效率。特別是要針對(duì)當(dāng)前突出的信息不對(duì)稱的問題，建立強(qiáng)制性信息披露制度，消除信息不對(duì)稱所帶來的各種侵害消費(fèi)者行為的現(xiàn)象。其次，要嚴(yán)格執(zhí)法，特別是針對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管中的突出問題，重點(diǎn)整頓市場(chǎng)秩序，尤其是要嚴(yán)格對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，營(yíng)造良好的住房消費(fèi)環(huán)境，夯實(shí)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
    第三，大力促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，培養(yǎng)搞活租賃房市場(chǎng)。要針對(duì)二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的突出問題，創(chuàng)新工作機(jī)制，鼓勵(lì)以舊換新、房屋差價(jià)置換等行為；金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步創(chuàng)新金融手段，降低成本，擴(kuò)大規(guī)模，為消費(fèi)者提供更有效的信貸支持；政府要組織攻關(guān)，研究建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信制度，建立完善、有效的交易資金監(jiān)管機(jī)制，解決制約市場(chǎng)健康發(fā)展的根本性問題。
    第四，完善公共服務(wù)。改善新建小區(qū)周邊的公共交通條件；改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件和公共配套設(shè)施條件，特別是要完善教育、公共醫(yī)療衛(wèi)生和文化體育設(shè)施；加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的整頓，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)，營(yíng)造方便、良好的居住條件。
    出臺(tái)幾項(xiàng)刺激政策容易，而完善基礎(chǔ)性的制度建設(shè)難。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)也許還需要“救市”變奏曲，但更需要“治市”交響樂。就當(dāng)前的情況來看，既要保持房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，又要有效活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。在保障性住房的建設(shè)受到各級(jí)財(cái)力限制、高端市場(chǎng)由于高房?jī)r(jià)而持續(xù)低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動(dòng)中端市場(chǎng)、有效激發(fā)改善性住房消費(fèi)成為打破僵局的現(xiàn)實(shí)選擇。