調(diào)整：2008年房地產(chǎn)市場的基調(diào)
    經(jīng)歷了2006年、2007年持續(xù)高速的增長，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢明顯：房價(jià)漲幅逐漸回落，部分區(qū)域房價(jià)下跌明顯；消費(fèi)者的購房預(yù)期發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發(fā)商資金回籠壓力加大，市場在調(diào)整中尋找方向。  
    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)：1月份上漲11.3%，2月份上漲10.9%，3月份上漲10.7%，4月份上漲10.1%，5月份上漲9.2%，6月份上漲8.2%，7月份上漲7.0%，8月份上漲5.3%，9月份上漲3.5%，10月份上漲1.6%，11月份上漲0.2%，12月份下降0.4%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，同樣呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。全國70個(gè)大中城市4個(gè)季度房價(jià)變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%、環(huán)比下降1.3%。8月份是房價(jià)下降的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn)，從該月開始全國70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，而且下降的城市數(shù)量不斷增加；12月份，全國70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有50個(gè)，二手住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有52個(gè)。  
    伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴(yán)重，同比降幅甚至超過50%。  
    與此同時(shí)，商品房空置面積大幅增加。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

    無論從同比、環(huán)比、成交量任何一個(gè)參數(shù)來看，2008年的房地產(chǎn)市場都結(jié)束了之前的單邊上漲態(tài)勢。衡量房地產(chǎn)市場的權(quán)威指標(biāo)“國房景氣指數(shù)”，自2007年11月以來連續(xù)回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期。這次調(diào)整始于2007年第四季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延。  
    在房價(jià)的調(diào)整過程中，消費(fèi)者、房地產(chǎn)商均采取了不同的態(tài)度和行為來面對這種調(diào)整。從消費(fèi)者方面來看，自2008年一季度新房貸政策正式實(shí)施，再加上從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預(yù)期，居民對購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。央行2008年連續(xù)一、二、三季度的城鎮(zhèn)居民調(diào)查顯示，居民購房意愿持續(xù)低迷，未來3個(gè)月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第三季度達(dá)到1999年開始調(diào)查以來的最低水平13.3%，各大城市打算買房的居民占比全線下跌。1-12月，個(gè)人按揭貸款3573億元，下降29.7%，說明消費(fèi)者的實(shí)際購房行為已經(jīng)大幅下挫。  
    從房地產(chǎn)商方面來看，市場銷售不暢，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，投資行為減少。2008年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，增幅比1-11月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。  
    面對著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的調(diào)整，各種論點(diǎn)風(fēng)生水起。比較有代表性的有王石的“拐點(diǎn)論”、任志強(qiáng)的“銀行先死說”、潘石屹的“百日劇變說”、趙曉的“買房愛國論”以及“房價(jià)見底說”、“救市說”、“不救市說”等等，激烈的觀點(diǎn)交鋒反映了房地產(chǎn)市場復(fù)雜的變化格局、利益格局以及調(diào)整難度。  
    中國房地產(chǎn)市場的這次調(diào)整是中央政府各種調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)自身調(diào)整綜合作用的結(jié)果，也是國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下的必然應(yīng)對。2008年是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢大幅變化的一年，特別是爆發(fā)于2007年夏天的美國次貸危機(jī)，進(jìn)入2008年后不斷升級、擴(kuò)散，并演變成金融危機(jī)，對我國經(jīng)濟(jì)帶來了嚴(yán)重沖擊，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策隨之發(fā)生方向性變化，宏觀調(diào)控的首要任務(wù)從2008年初“兩防”調(diào)整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”。作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度正相關(guān)，政策的調(diào)整、變化決定著房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度和調(diào)整周期。  
    健康：2009年房地產(chǎn)市場的期望
    “促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”―――2009年1月6日，國務(wù)院新聞辦以此為主題召開了2009年第一場新聞發(fā)布會(huì)，充分反映了國家對于房地產(chǎn)市場的重視程度。發(fā)布會(huì)上，“啟動(dòng)需求”成為關(guān)鍵詞。而就在此前半個(gè)月，2008年12月17日，溫家寶總理主持召開了國務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了六方面的政策措施，目標(biāo)只有一個(gè)―――促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，服務(wù)“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)。  
    為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國家適時(shí)調(diào)整了有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、貨幣、稅收等各項(xiàng)政策。  
    從2008年9月開始，央行在百日內(nèi)5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，緊縮性貨幣政策開始放松。2008年10月22日，中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。主要內(nèi)容是：將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。  
    財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，主要內(nèi)容是：對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
    12月20日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中規(guī)定：加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。
    通過減免稅收與信貸優(yōu)惠，政策不僅降低了個(gè)人房貸的門檻，同時(shí)降低了交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。這些措施有力地支持了自住型需求，對于保障和改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需，具有不可低估的戰(zhàn)略意義。  
    在“一保”方針和“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”的指導(dǎo)下，一系列擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長的政策陸續(xù)推出。對于房地產(chǎn)行業(yè)，政府采取一手托市場，一手托保障的戰(zhàn)略，期望以此穩(wěn)定這一關(guān)系國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，避免大起大落。2009年住房保障繼續(xù)大力推進(jìn)，同時(shí)結(jié)合國家“4萬億元投資計(jì)劃”，把“加快建設(shè)保障性安居工程”作為重要投資領(lǐng)域。2008年11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，今后3年中央財(cái)政將投資9000億元，增加200多萬套廉租房、400多萬套經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)行220萬戶的棚戶區(qū)改造。根據(jù)計(jì)劃，未來3年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。政府增大保障性住房的投資力度對樓市形成了價(jià)格信號作用，大量中低價(jià)格的保障性住房預(yù)計(jì)將在今后二三年中陸續(xù)入市，這勢必“攤薄”住房的平均價(jià)格，房地產(chǎn)市場的格局將由此改觀。從中長期看，將有利于消化房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。  
    政府為房地產(chǎn)市場的健康保駕護(hù)航，開發(fā)商也要審時(shí)度勢，清醒地認(rèn)識到政府的政策著力點(diǎn)在于“抓保障、穩(wěn)市場、促消費(fèi)”，而不是為高價(jià)房托市。高房價(jià)依然是目前阻礙市場健康發(fā)展的最大障礙。從目前市場情況來看，大部分城市的房地產(chǎn)市場對于價(jià)格非常敏感，部分樓盤由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空�！蛾P(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。在這種情況下，理性的開發(fā)商理當(dāng)順應(yīng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，釋放需求。惟其如此才有交易量的恢復(fù)和上升，才有房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之未來。  
    房地產(chǎn)市場既關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)系著人民群眾的切身利益，受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。在持續(xù)了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，2009年的房地產(chǎn)市場走勢顯得更為關(guān)鍵。房價(jià)走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調(diào)整期應(yīng)是基本預(yù)期。在國際金融危機(jī)的沖擊下，中國必須擴(kuò)大內(nèi)需，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，在這種情況下中國需要旺盛發(fā)展的房地產(chǎn)市場；但從科學(xué)發(fā)展的高度看，中國更需要一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。這不僅是貫徹科學(xué)發(fā)展觀的要求，也應(yīng)是業(yè)內(nèi)企業(yè)研判走勢的基點(diǎn)。