估價測算如下（節(jié)選）：
　�。ㄒ唬┠暧行�毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
　�。ǘ�）年運(yùn)營費(fèi)用
　　1.年維修費(fèi)用
　　25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
　　2.年管理費(fèi)用
　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
　　=13068000×3％+500×50％=692040（元）
　　3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55％=725274元
　　4.年運(yùn)營費(fèi)用小計
　　年運(yùn)營費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
　�。ㄈ�）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000元-2417314元=10650686元
　　（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）⁵⁰]元=194438130元

　　答案：
　　（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計算。應(yīng)為；
　　22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
　�。�2）年管理費(fèi)用計算錯誤，不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為：
　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
　　（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
　　因此年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為三項之和：
　　年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
　　年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
　�。�4）估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤，應(yīng)取45年，即：
　　估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）⁴⁵]=149989335元=14999萬元