2010年房估師經(jīng)營與管理輔導(dǎo):壽命周期長
來源:網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間:2010-02-21
壽命周期長
土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該 權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資是一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài) 下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命 則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和 設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說,當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高 到?jīng)]有租客問津時,干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù) 狀況良好,其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽 命,因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的 類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀 的收益。
國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同
例題] 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開始使用至( )的時刻。
a. 收益為零 b.產(chǎn)生的收益超過其使用成本
c. 收益為零 d.收益率小于基準(zhǔn)收益率
答案:c
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