房地產(chǎn)市場的功能

　　在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

　　2.3.2.2 顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　在下面的圖中，居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價(jià)就會上升而租金就會下降。如圖 2—1所示，售價(jià)從op升到op1，租金從or降到orl。

　　2.3.2.3 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

　　(1) 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變原來物業(yè)的使用方式.

　　例如在圖示2-1(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至or1，出租住宅的供給量從ol降到ol1，ll1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌�的需求量增加了mm1。最后形成了均衡價(jià)格op1和均衡租金or1。

　　(2)某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn) 收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約100個(gè)月的租金，如果售價(jià)太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。

　　由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時(shí)的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。

　　2.3.2.4 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來適時(shí)滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

　　2.3.2.5 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

　　例題：房地產(chǎn)市場的功能有(　)

　　a配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　b指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　c指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　d引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化