(二)采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象中的地上建筑物進(jìn)行測(cè)算

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。

　　1.建造成本

　　估價(jià)中，項(xiàng)目的前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的取值參考了《××縣2002年房屋重置價(jià)格》(浦建發(fā)[2003] 77號(hào))及其相關(guān)說(shuō)明(參見(jiàn)附件十三，略)。該建造成本的內(nèi)涵是前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)，即建安直接成本和間接成本之和。按照《××縣2002年房屋重置價(jià)格》(浦建發(fā)[2003] 77號(hào))及其相關(guān)說(shuō)明，結(jié)合相應(yīng)的預(yù)算定額和估價(jià)師積累的工程概算指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行計(jì)算。

　　前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)取27元/㎡，鋼混結(jié)構(gòu)取33元/㎡。

　　建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)文件規(guī)定，不同結(jié)構(gòu)的住宅、廠房建筑取不同的建筑安裝工程費(fèi)。

　　小區(qū)配套費(fèi)：包括各種室外工程的費(fèi)用。根據(jù)文件規(guī)定取70元/㎡。

　　結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)：與標(biāo)準(zhǔn)層高不一致的建筑相應(yīng)增減。估價(jià)人員分別根據(jù)每幢建筑物的不同樓層，對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)層高，測(cè)算出結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)。

　　室內(nèi)裝修調(diào)整價(jià)：根據(jù)建筑物實(shí)際的裝修情況予以調(diào)整。

　　具體計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表7。

　　建造成本測(cè)算表 表7

　　根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象建造成本合計(jì)625.91萬(wàn)元。

　　2.管理費(fèi)

　　主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員工資等，本報(bào)告取建造成本的1.5%。

　　管理費(fèi)：625.91×1.5%=9.39萬(wàn)元

　　3.計(jì)算建設(shè)期的利息

　　根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，假設(shè)資金在工程建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率取5.31%，計(jì)息期按工程建設(shè)期的一半計(jì)算。

　　建設(shè)期利息=[(625.91+9.39)/2]×5.31%=16.87萬(wàn)元

　　4.發(fā)展商利潤(rùn)

　　按照××縣當(dāng)前類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的集中投資年期為1年，發(fā)展商直接成本利潤(rùn)率取8%。

　　發(fā)展商利潤(rùn)一(建安總成本十管理費(fèi)用)×8%

　　=(625.91+9.39)×8%

　　=50.82萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　銷(xiāo)售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為建筑物總價(jià)格的6%，設(shè)估價(jià)對(duì)象中建筑物部分的市場(chǎng)價(jià)格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。

　　6.重置成本

　　x=625.91+9.39+16.87+50.82+6%x

　　x=747.86萬(wàn)元

　　7.綜合成新率

　　估價(jià)人員根據(jù)建筑物年折舊率和現(xiàn)場(chǎng)勘察的實(shí)際情況逐棟評(píng)估后，加以綜合，確定建筑物的綜合成新率為76%。

　　8.成本法的估價(jià)結(jié)果

　　747.86×76%=568.37萬(wàn)元

　　采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑物部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為568.37萬(wàn)元。

　　八、估價(jià)結(jié)果

　　上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果如下：

　　市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的土地價(jià)值為110.23萬(wàn)元人民幣。

　　成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象中的建筑物價(jià)值為568.37萬(wàn)元人民幣。

　　估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為二者之和：110.23+568.37=678.60(萬(wàn)元)

　　即估價(jià)對(duì)象在時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值為678.60萬(wàn)元人民幣。

　　本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的是為委托方確定估價(jià)對(duì)象拍賣(mài)保留價(jià)提供價(jià)格參考，故應(yīng)對(duì)上述客觀市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行綜合分析處理。

　　由于快速變現(xiàn)自身的特點(diǎn)，交易成本較正常交易大，交易市場(chǎng)相對(duì)狹小，且買(mǎi)受人可能因沒(méi)有充分的考慮時(shí)間對(duì)變現(xiàn)標(biāo)的物作充分的了解，付款風(fēng)險(xiǎn)較大，因此交易價(jià)格一般比正常低30%～50%(市場(chǎng)調(diào)查情況表略)。

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、使用用途、周邊環(huán)境、建筑情況等等，估價(jià)人員綜合考慮了市場(chǎng)調(diào)查的拍賣(mài)價(jià)格與正常市場(chǎng)價(jià)格的比例關(guān)系，確定估價(jià)對(duì)象快速變現(xiàn)價(jià)格與其客觀市場(chǎng)價(jià)值的比率為55%。

　　則：估價(jià)對(duì)象快速變現(xiàn)價(jià)格為675.29×55%=373.23萬(wàn)元

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及綜合分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格諸因素的分析，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象位于浙江省××縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用途的房地產(chǎn)：房屋所有權(quán)面積14108.05㎡，相應(yīng)分?jǐn)偝鲎寚?guó)有土地使用權(quán)面積6783.84㎡，在2003年8月11日的快速變現(xiàn)價(jià)格為373.23萬(wàn)元人民幣(大寫(xiě)金額：叁佰柒拾叁萬(wàn)貳仟叁佰元整)。