估價對象(subject propeny)即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)(propeny Being appraised)、估價標(biāo)的，當(dāng)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)利時，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時，可稱為被估價權(quán)利，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。

建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說的“在建工程”，可以成為估價對象;也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所說的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價;還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價。估價對象也可能是房地產(chǎn)的某個局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。另外，房屋拆遷估價要求對被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨處理。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館(賓館、酒店等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值評估。

　　概括起來，房地產(chǎn)估價對象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

　　估價時點

　　估價時點(valuationdate，appraisaldate)也稱為價值時點，通常為價值日期(date of value)，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。由于同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價時點不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定，并且估價時點的確定應(yīng)在先，評估價值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義為某個時間上的價值。有關(guān)估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”。

　　價值類型

　　價值類型(types of value)有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的某種價值——特定價值。房地產(chǎn)估價雖然總的講是評估房地產(chǎn)的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價項目，不能籠統(tǒng)地說是評估房地產(chǎn)的價值，而應(yīng)弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收征用的情況下雖然實際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。

　　價值類型主要有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。有關(guān)價值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。

　　估價依據(jù)

　　估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據(jù)還包括估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。

　　還需要說明的是，估價標(biāo)準(zhǔn)特別是國家標(biāo)準(zhǔn)是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實際估價中也要嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。

　　估價假設(shè)

　　估價假設(shè)是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu);另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護(hù)估價報告使用者。