一、注意事項

　　1．申論考試是對應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。

　　2．參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。3．仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“作答要求”作答。

　　二、給定資料

　　1．統(tǒng)計局公布2009年1～8月份全國房地產(chǎn)市場運行情況。(1)房地產(chǎn)開發(fā)完成情況。1～8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，同比增長14．7％，增幅比1～7月提高3．1個百分點，比上年同期回落14．4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10．9％，比1～7月提高2．7個百分點，比上年同期回落20．8個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70．2％。1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26．29億平方米，同比增長13．5％，增幅比1～7月提高1．0個百分點；房屋新開工面積6．31億平方米，同比下降5．9％，降幅比1～7月縮小3．2個百分點；房屋竣工面積2．92億平方米，同比增長25．1％，增幅比1～7月提高0．4個百分點。其中，住宅竣工面積2．41億平方米，增長26．8％，比1～7月提高0．2個百分點。

　　1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18631萬平方米，同比下降25．3％；完成土地開發(fā)面積14920萬平方米，同比下降9．7％。

　　(2)商品房銷售情況。

　　1～8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42．9％。其中，商品住宅銷售面積增長44．5％；辦公樓銷售面積增長18．5％；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29．4％。1～8月，商品房銷售額23464億元，同比增長69．9％。其中，商品住宅銷售額增長74．6％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長35．6％和43．5％。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況。

　　1～8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34．2％。其中，國內(nèi)貸款7384億元，增長46．3％；利用外資298億元，下降33．6％；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12．6％；其他資金14961億元，增長52．7％。在其他資金中，定金及預(yù)收款8712億元，增長43．2％；個人按揭貸款4507億元，增長94．1％。

　　(4)70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。

　　8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2．0％，漲幅比7月份擴大1．0個百分點；環(huán)比上漲0．9％，漲幅與7月份相同。

　　新建住宅銷售價格同比上漲1．5％，漲幅比7月份擴大1．2個百分點；環(huán)比上漲1．1％，漲幅與7月份相同。

　　分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0．5％；商品住宅銷售價格上漲1．7％，其中普通商品住宅銷售價格上漲2．2％，高檔住宅銷售價格下降0．4％。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0．1％；商品住宅銷售價格上漲1．2％，其中普通商品住宅銷售價格、高檔住宅銷售價格均上漲1．2％。

　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲3．7％，環(huán)比上漲1．1％。

　　分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有52個，其中漲幅最大的5個城市是：金華7．5％、寧波7．4％、銀川6．8％、錦州6．6％、西寧4．9％；價格下降的城市有16個，其中降幅最大的5個城市是：徐州4．6％、石家莊3．8％、桂林3．4％、丹東2．7％、唐山2．4％。

　　與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：吉林3．2％、金華2．6％、大理2．6％、銀川2．2％、湛江2．1％；包頭、贛州、平頂山、襄樊4城市新建住宅銷售價格與上月持平。

　　二手住宅銷售價格同比上漲3．6％，漲幅比7月份擴大0．6個百分點；環(huán)比上漲0．6％，漲幅比7月份縮小0．3個百分點。

　　分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有47個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳14．9％、溫州9．1％、金華8．1％、杭州7．8％、洛陽7．2％；價格下降的城市有22個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊7．2％、吉林6．8％、唐山6．5％、岳陽5．1％、湛江3．5％。

　　與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有64個，其中漲幅最大的5個城市是：濟寧4．3％、杭州3．2％、深圳3．0％、溫州1．9％、岳陽1．7％；價格下降的城市有2個，其中大理0．4％、泉州0．1％。

　　新建非住宅銷售價格同比上漲1I 6％，環(huán)比上漲0．5％。

　　與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲3．8％，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0．1％，其他用房銷售價格上漲0．6％。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0．3％，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0．3％，其他用房銷售價格上漲1．8％。

　　(5)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。

　　8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為100．08，比7月份提高2．07點。

　　從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為97．75，比7月份提高1．47點；本年資金來源分類指數(shù)為105．82，比7月份提高2．51點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93．25，比7月份提高0．70點；商品房空置面積分類指數(shù)為89．31，比7月份提高0．68點；房屋施工面積分類指數(shù)為94．95，比7月份提高1．11點。

　　2．廉租房建設(shè)貸款利率降10％。

　　2008年12月央行銀監(jiān)會公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。根據(jù)規(guī)定，廉租房建設(shè)貸款的利率按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10％執(zhí)行，貸款期限最長不超過5年。

　　辦法還規(guī)定，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20％的比例；改建項目資本金不低于項目總投資30％的比例。而此前兩部委文件規(guī)定，商業(yè)性房地產(chǎn)項目資本金不得低于35％。

　　另據(jù)國家發(fā)改委消息，發(fā)展改革委日前下達(dá)了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。

　　3．國務(wù)院的政策再次明確：“已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。

　　2008年12月，北京三家銀行均向記者表示，要享受首套房的優(yōu)惠利率，必須持有建委相關(guān)證明，否則只能是通過征信系統(tǒng)判斷。如果有房貸記錄，無論貸款是否還清，再貸款購房一律按照二套房政策執(zhí)行。據(jù)記者了解，目前要想獲得相關(guān)證明非常困難。記者從市統(tǒng)計局得知：2007年北京城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積20．3平方米，北京城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積27．07平方米。

　　在營業(yè)稅減免方面，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，營業(yè)稅減免政策出臺后，北京“有80％的(二手)房屋將處于免稅狀態(tài)，將促進市場回暖”。而鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心預(yù)計，6成以上二手商品房將享受稅費政策優(yōu)惠。

　　4．2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議研究確定了促進樓市健康發(fā)展的三項措施。其實，在短短四十多天內(nèi)，這已是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的第四支“利劍”出鞘。

　　2008年11月5日，國務(wù)院進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十條措施出臺，“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造”被列為“國十條”之首。

　　繼而，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”成為國務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和部門主要負(fù)責(zé)同志會議、部署落實中央政策措施的七項工作之一。房地產(chǎn)行業(yè)的地位被提到空前高度，在以往“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用”。

　　而在前不久結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，2009年五項重點任務(wù)中有兩項都談到房地產(chǎn)行業(yè)。

　　2008年12月17日的國務(wù)院常務(wù)會議明確：進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　據(jù)了解，此前，上海、廣東等地已有部分銀行對二套房貸進行適度放寬。但一位股份制商業(yè)銀行房貸部門負(fù)責(zé)人也表示，以人均面積作為區(qū)別改善性住房的一個有效衡量標(biāo)準(zhǔn)，在實施中可能存在難點。“歷年的人均居住面積、不同部門認(rèn)定的人均居住面積，甚至套內(nèi)面積或是建筑面積都有不同。”中原地產(chǎn)楊晗靚經(jīng)理則介紹，商業(yè)銀行可能通過房地產(chǎn)交易中心出具的面積確認(rèn)來審核其是否滿足城市人均面積以下的標(biāo)準(zhǔn)。“因為目前商業(yè)銀行對風(fēng)險把握相當(dāng)嚴(yán)格，相信這一比照標(biāo)準(zhǔn)會得到貫徹。”楊晗靚稱。據(jù)了解，目前上海人均住房面積為32平方米。

　　另外，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所松動。根據(jù)新政，為引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售，銀行系統(tǒng)將加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　“這有助于促進行業(yè)資源的整合，對于行業(yè)的健康發(fā)展將起到積極的作用。”萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉向上海證券報表示。棲霞建設(shè)董事長陳興漢表示，受此鼓勵，大型開發(fā)商通過申請銀行貸款來兼并中小房地產(chǎn)項目的案例將史無前例地蓬勃展開。“一些已經(jīng)在建的、比較優(yōu)質(zhì)的中小房地產(chǎn)項目，尤其是已經(jīng)貸了一部分錢的，現(xiàn)在由大型開發(fā)商接手，只需要追加很少的信貸投入就可以激活一盤棋。”陳興漢稱。

　　上海市公積金管理中心副研究員叢誠認(rèn)為，對于改善型購房貸款實行與第一套住房相同的優(yōu)惠貸款利率和首付成數(shù)政策，可以看成是對原先二次房貸政策為打擊投資購房力度過大的一次糾偏。對房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的放寬，則是對早先投資投機購房緊箍咒的一次大松綁。而城市房地產(chǎn)稅的取消將對租賃市場的激活產(chǎn)生重大影響。

　　對于未來還有可能出臺的房地產(chǎn)政策，叢誠認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅有可能完全取消。“因為房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的征收和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅征收實際上是重復(fù)的，當(dāng)然事實上后者沒有得到有效的執(zhí)行。可以預(yù)計，直接宣布營業(yè)稅減免對鼓勵投資購房的作用將不可估量。”叢誠表示。另外，專家預(yù)測，隨著美國和中國香港近日再次大幅降息，央行極可能趕在元旦前再次大幅降息。

　　5．2008年12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

　　會議指出，近期國家采取擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　會議研究確定了以下政策措施：①加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)。②進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。③引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　會議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督。

　　會議還研究了其他事項。

　　6．中國社會科學(xué)院2008年12月2日在京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》中指出，2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。

　　藍(lán)皮書指出，2008年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。

　　2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行�戶型集中；留存在市場�?dāng)中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。

　　在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步的降價措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，從緊的貨幣政策作用下，“斷供…‘爛尾樓”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。一是利率上調(diào)、房價下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風(fēng)險；二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)；三是由于房地產(chǎn)市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟，經(jīng)濟增長下滑的風(fēng)險加大。

　　從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。

　　藍(lán)皮書指出，中小套型住房、保障性住房逐步人市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。在2006年推出的“90／70”政策實施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價房供應(yīng)也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。

　　7．房屋滿兩年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，減免政策暫定一年，城市房地產(chǎn)稅將取消，國務(wù)院3措施鼓勵住房消費。

　　2008年12月10日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的作用”。12月17日，國務(wù)院常務(wù)會議確定三條措施，加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房消費，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　近期部分救市舉措：

　　10月15日，杭州出臺調(diào)整購房入戶、放寬公積金貸款政策等24條新政。

　　10月22日，財政部和央行下調(diào)購買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅及土地增值稅，通過信貸優(yōu)惠支持“個人購買首套普通住房和改善性住房”。

　　10月22日，上海市出臺14條房地產(chǎn)救市政策，包括免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費。

　　11月24日起，北京市建委對享受優(yōu)惠政策的住房平均交易價格標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，放寬享受優(yōu)惠政策的住房范圍。

　　12月4日重慶市表示將出臺新政，對購買第一套商品房自住的市民，將返還此前所繳納的個人所得稅。

　　8.在目前的統(tǒng)計體系中，廉租房投資并未計人房地產(chǎn)開發(fā)投資，其增減都不會對2009年的房地產(chǎn)開發(fā)投資有任何影響，但會影響全部固定資產(chǎn)投資額。

　　按照中央的部署，2009年將會是加大保障性住房建設(shè)的一年，中央預(yù)算資金也會加大對廉租房建設(shè)的投入，未來5年計劃總投資為9000億元，每年投入3000億元。如果2009年增加3000億元保障性住房投資，將大約抵減房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10％的影響。但問題是大部分保障房建設(shè)資金仍需要地方政府籌集，在房地產(chǎn)市場衰退地方政府土地財政受到較大影響的背景下，保障性住房的配套資金可能難以落實。

　　在9000億新增保障性住房投資計劃中，有6000億經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，將新增加400萬套經(jīng)濟適用房，今后3年各年經(jīng)濟適用房新增套數(shù)占商品住宅新增套數(shù)的比例超過30％，而近3年來該比例一直在10％左右；經(jīng)濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5％提高到近20％。經(jīng)濟適用房的低價將促使部分能夠購買商品住房的消費者轉(zhuǎn)向等待經(jīng)濟適用房，從而對商品住房市場形成“擠出”效應(yīng)。即使加大經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃沒有落實，也會形成相應(yīng)預(yù)期，這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。

　　從對經(jīng)濟增長的帶動作用看，保障性住房建設(shè)的作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場的帶動作用，從維護經(jīng)濟增長的角度考慮，當(dāng)前阻止房地產(chǎn)市場進一步衰退、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展比建設(shè)民生住房具有更重要的意義。

　　此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第四季度，是在經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整、世界金融危機影響和各種調(diào)控政策作用下的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，這種條件下市場調(diào)整到位的表現(xiàn)一定是房價達(dá)到與居民的購房能力相適應(yīng)，交易量穩(wěn)定增加。從居民購房能力來看，2007年居民住房可支付性指數(shù)由2006年的102下降為85，說明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上貸款利率由7．83％連續(xù)下降為5．94%，加上房貸利率實行0.7倍的優(yōu)惠，居民住房支付能力有了較大幅度增加，仍以2007年的房價水平和居民收入水平計算，僅利率下降就可導(dǎo)致住房可支付性指數(shù)由85上升為104．5。

　　此外，2008年10月以來，國務(wù)院已經(jīng)兩次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，減免部分二手房交易稅費，均有利于降低居民購房負(fù)擔(dān)。居民住房支付能力增加，市場交易量上升將會逐步消化市場存貨，當(dāng)達(dá)到新的供求平衡時，房價將會保持穩(wěn)定，進一步地發(fā)展后房價將會緩慢上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資才會增加。

　　因此，政策效應(yīng)需要作用一段時間才會達(dá)到預(yù)期效果，房地產(chǎn)市場調(diào)整一定會經(jīng)歷供求相互作用逐步達(dá)到平衡的過程才能結(jié)束，在這個調(diào)整的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能出現(xiàn)負(fù)增長，這是個客觀規(guī)律，對此需要保持清醒的認(rèn)識。

　　根據(jù)我們對國家統(tǒng)計局2005年1％人口調(diào)查數(shù)據(jù)的測算發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過大量公房出售和近年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房自有化率超過了80％，但住房存量中90平方米以下的住房比例為70％，60平方米以下的住房占比為40％，50平方米以下的住房占比為30％。在60平方米以下的住房單元中，1居室的比例為49.8％，2居室的比例為41．8％，1居室和2居室住房的比例超過90％，其中1980年以后建造的住房比例為30％。這些數(shù)字表明，雖然我國城鎮(zhèn)居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面積住房占大多數(shù)，城鎮(zhèn)住戶的住房面積和住房質(zhì)量仍有待提高。通過我們的分析計算，我國城鎮(zhèn)住房市場提供的小面積住房比例相對住房保障對象的人口比例是足夠的，我國住房保障的核心問題不是小戶型住房存量的不足，而是低收入階層住房支付能力不足的問題。在目前房地產(chǎn)市場進入衰退期的背景下，我們更傾向住房保障的方式為：收購小面積住房(新房或舊房)，作為保障房源，鼓勵居民實現(xiàn)住房改善，加速住房存量流轉(zhuǎn)，從而促進住房梯級消費利用住房過濾來進一步推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。收購住房的主體可以優(yōu)先鼓勵私人或企業(yè)投資購買小戶型住房出租，在政策上給予一定的優(yōu)惠；政府也可以出資購買小面積住房作為保障房源。這種方式既有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也司以解決民生問題，應(yīng)該是當(dāng)前階段最好的選擇。

　　9.深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《2009年1～8月深圳房地產(chǎn)市場分析報告》(以下簡稱《報告》)。《報告》顯示，1～8月，深圳新建商品住宅銷售規(guī)模以及價格均同比增幅較大，但進入二季度總體呈現(xiàn)環(huán)比“量跌價升”的態(tài)勢。8月份深圳商品住宅成交面積回落至36．1萬平方米，較前7個月平均水平大降近5成。

　　該報告分析認(rèn)為，“近期房價的快速上漲已經(jīng)導(dǎo)致自住需求人市受到很大抑制，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”這是深圳房地產(chǎn)官方部門首次預(yù)測房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)下降。

　　《報告》顯示，深圳市前8個月新建商品房銷售面積525．06萬平方米，同比增加132．63％。其中，商品住宅銷售面積492．86萬平方米，同比增加138．24％。8月份，全市商品住房銷售規(guī)�；芈涞�36．1萬平方米，僅相當(dāng)于1～7月份平均水平的一半。據(jù)悉，近3個月，90平方米以下的小戶型住房銷售套數(shù)環(huán)比回落幅度逐漸加大。占市場主體的自住需求的回落導(dǎo)致市場總需求的下降。

　　與8月成交量下跌形成鮮明對比的是，自2月以來，深圳房價連續(xù)出現(xiàn)6個月上漲，8月份上漲幅度更是高達(dá)32．17％，達(dá)到歷史罕見的19368元／平方米。

　　據(jù)悉，由于90平方米以上住宅銷售面積占全市銷售面積的比重達(dá)50％，8月份房價上漲主要是由于大戶型住宅入市帶動的。

　　近幾個月，更具投資價值的中大戶型住房價格快速上漲也充分地說明了這一點。8月份深圳市商品住宅均價環(huán)比分別上漲32．17％，而144平方米以上住宅價格則環(huán)比上漲54．38％。

　　《報告》撰寫人、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士表示：2009年4月份以來，深圳商品住房價格出現(xiàn)了較快上漲的趨勢。這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。今年以來，大規(guī)模的信貸投放造成市場對于未來通貨膨脹的普遍預(yù)期，而購房置業(yè)則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。

　　同時，他認(rèn)為價格的上漲抑制了大量普通需求的釋放：“目前，房價的快速上漲以及投資需求的出現(xiàn)對我市房地產(chǎn)市場的直接影響就是對自住需求的擠壓。二手房交易規(guī)模的放量增長以及90平方米以下住房銷售規(guī)模迅速回落就是有力的證據(jù)。”

　　《報告》指出，近兩個月來，相關(guān)監(jiān)管部門在控制貸款流向(包括流向土地市場的貸款)和嚴(yán)格住房按揭貸款門檻方面出臺了不少的政策，而7、8兩個月銀行信貸資金投放也大幅度回落。因此，支撐未來房價上漲的資金面將會受到削弱。

　　王鋒認(rèn)為，當(dāng)前銷售規(guī)�；芈浜妥宰⌒枨笾匦率艿綌D壓也將是未來房價不可能再度快速上漲的重要理由。“總的來說，在市場機制的作用下，近期房價的快速上漲已經(jīng)導(dǎo)致自住需求人市受到很大抑制。隨著監(jiān)管機構(gòu)加大對投資需求、違規(guī)信貸資金入市的監(jiān)管力度，加上未來住房供應(yīng)的增加，以及二手房市場對住房需求的有效分流，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調(diào)整。”

　　隨著市場好轉(zhuǎn)，各家開發(fā)商也趁著“金九銀十”加速推盤。日前，廣東省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1～8月，廣東省商品房銷售額2573．65億元，增幅達(dá)62．2％；商品房銷售均價為6392元／平方米，增幅為5．9％。

　　據(jù)了解，1～8月廣東省商品房銷售面積為4026．51萬平方米，同比增長53．1％。受商品房銷售快速攀升的影響，房地產(chǎn)開發(fā)中的個人按揭貸款金額達(dá)555．52億元，大幅增長107．6％。

　　廣州市商品房銷售面積779．22萬平方米，銷售額644．93億元，分別同比增長43．1％和30．0％。

　　2008年樓市行情慘淡，2009年上半年各家開發(fā)商都在大力消化存貨，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)下降的趨勢。2009年1～8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1592．46億元，同比下降10．5％，降幅比1～7月收窄3．4％。

　　廣州地產(chǎn)經(jīng)濟研究專家鄧浩志表示，在目前整體大環(huán)境下，房價維持高位運行，存在一定的泡沫，購房者接盤能力不足。但隨著國家對二套房貸收緊，國家宏觀信貸政策的微調(diào)等措施將會對當(dāng)前房價起一定的抑制作用。

　　10．1998年以來，我國房地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，對固定資產(chǎn)投資、對國民經(jīng)濟發(fā)展起到了重要作用。房地產(chǎn)對經(jīng)濟總體的影響，一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的直接拉動，另一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資通過帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和住房相關(guān)消費而帶來的間接貢獻。

　　我們以房地產(chǎn)開發(fā)投資扣除土地購置費后的數(shù)值為基礎(chǔ)計算其對經(jīng)濟增長的直接貢獻，根據(jù)2000年投入產(chǎn)出表計算得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)約為2倍，并以此為依據(jù)計算房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的間接貢獻。結(jié)果表明，房地產(chǎn)發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率由1998年的15．03％上升為2007年的27．49％，平均達(dá)到了21．76％。其中，2007年地產(chǎn)開發(fā)投資超常增長(增幅達(dá)到30．2％)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率達(dá)到了27．49％，即在GDP當(dāng)年11．9％的增幅中，與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的增長幅度為3．27個百分點。

　　2008年，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在20％左右，如果全年GDP再增長9％，按房地產(chǎn)開發(fā)投資占經(jīng)濟增長的總貢獻率為20％估算，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長貢獻了1．8個百分點。

　　11．2009年9月17日省統(tǒng)計局發(fā)布報告顯示，新中國成立60年來，河南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，特別是經(jīng)過近20年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已由1990年的3．43億元發(fā)展壯大到2008年的1206．71億元，19年增長了351倍。

　　報告顯示，目前我省房地產(chǎn)業(yè)已初步形成了較為完善的市場體系，投資規(guī)模不斷擴大，商品房銷售不斷增加，為改善居民居住條件，提高居民生活質(zhì)量，增強城市功能，改善投資環(huán)境，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展起到了積極的作用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，實力明顯增強。從1982年河南第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司掛牌成立至今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速增加，實力明顯增強。2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由1991年的165家發(fā)展到4146家；從業(yè)人員由1991年的5651人增加到89512人；擁有資產(chǎn)由1991年的7335萬元迅速攀升到2696．43億元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由初期單一的全民所有制經(jīng)濟形式發(fā)展到了集體、私營、股份制、合營、獨資等多種經(jīng)濟成分并存的經(jīng)濟形式。

　　投資規(guī)模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資的比重不斷增加。作為改革開放以后發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，1990年至2008年19年累計完成投資4166．57億元，平均每年遞增38．2％，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平均增速高12．6個百分點。占固定資產(chǎn)投資的比重也由1990年的2．8％增長到2008年的13．8％。隨著投資規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)增加值不斷增加，在國民經(jīng)濟中的地位不斷增強，2008年全省房地產(chǎn)增加值達(dá)484．11億元，比2000年增長了91．2％。

　　帶動城鎮(zhèn)住宅建設(shè)快速發(fā)展。在城市住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要作用。1990年至2008年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成商品住宅投資3094．62億元，年均增長37．3％，竣工住宅面積為13983．35萬平方米。同時商品房銷售快速增長，2008年全省商品房銷售面積已超過3000萬平方米。住宅建設(shè)的快速發(fā)展，使城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境有了明顯改善。全省城鎮(zhèn)居民人均住房面積由1990年的6．7平方米提高到2008年的31．91平方米，增長3．8倍。2008年全省城市住房成套率已達(dá)八成以上。

　　改善了投資環(huán)境，為城市的綜合開發(fā)作出了貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城市化進程，促進了城市公用事業(yè)的迅速發(fā)展。全省城鎮(zhèn)化率由1990年的18．9％上升到2007年的34．3％。特別是在“十五”時期，全省城鎮(zhèn)化水平提高了7．5個百分點，城鎮(zhèn)化進程進一步加快。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新區(qū)商品房的同時，也積極參與了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造和棚戶區(qū)改造工程，促進了城市建設(shè)的蓬勃發(fā)展。通過舊城和棚戶區(qū)改造，城市面貌大為改觀，環(huán)境更加優(yōu)美，更加適合人們居住。

　　三、作答要求

　　1．根據(jù)材料1，概括我國2009年房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展情況。(20分)要求：概括全面，字?jǐn)?shù)不超過400字。

　　2．根據(jù)材料1顯示，我國2009年房地產(chǎn)發(fā)展與2008年下半年相比，呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢，請根據(jù)材料分析其中的原因。(20分)要求：觀點明確、分析恰當(dāng)、條理清楚，300字左右。

　　3．目前我國房地產(chǎn)業(yè)已初步形成了較為完善的市場體系，對促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展起到了積極的作用。根據(jù)材料10、11，請分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的積極影響。(20分)

　　要求：緊扣材料，有針對性，條理清晰，250字左右。

　　4．對中國的住宅房地產(chǎn)市場來說，2008年下半年可以說是一個“冬天”。不過就像人大病時才會想到如何調(diào)整生活習(xí)慣，經(jīng)濟危機下的房地產(chǎn)業(yè)也孕育著行業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇，其中的關(guān)鍵就是國家以及房地產(chǎn)行業(yè)如何根據(jù)形勢調(diào)整政策。請根據(jù)材料，以經(jīng)濟危機下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為話題寫一篇議論文。(40分)要求：

　　(1)從給定資料人手，題目自擬。

　　(2)觀點明確，論述集中，語言流暢。

　　(3)1000字左右。

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