應(yīng)用估價方法時的錯誤

　　收益法

　�。�1）收益期限確定錯誤。

　�。�2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。

　�。�3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　�。�4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯了。

　�。�5）正常費(fèi)用的測算錯誤A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

　　第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。

　　1、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。

　　2、費(fèi)用的計(jì)算方法錯誤。

　　3、參數(shù)確定錯誤。

　　4、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

　　5、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。

　�。�6）資本化率確定錯誤

　　1、資本化率選定錯誤

　　2、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　3、安全利率選擇錯誤

　　4、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。