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2010年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料(3)

來源:網(wǎng)絡發(fā)布時間:2010-08-22

三、房地產(chǎn)租賃價格評估(法規(guī)P137-145)

  1、法律依據(jù)!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。

  2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。

  住宅用房地租賃,應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

  3、私房租賃價格管理規(guī)定。

  房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準,協(xié)商議定;沒有規(guī)定標準的,由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則,參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定,不得隨意抬高。如私房為住宅用房,其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。

  4、轉租。轉租必須經(jīng)出租人同意,簽訂轉租合同,出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案,轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期,但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間,原租賃合同變更、解除或終止,轉租合同也隨之變更、解除或終止。

  5、租賃價格評估特點。

  ①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。

  住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估,估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策,沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。

 、谧饧s對租金估價有一定的影響。

  租賃房屋已訂立租約時,應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估,宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金則采用正?陀^的租金標準;如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大(或高或低),租金明顯存在不合理性,則應重新評估其租金值。租期最長為20年。

 、蹌潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。

 、軒追N租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關系形成)。

  6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。

 、偈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么,代收代繳的水、電費是否在內(nèi),在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。

 、诔杀痉ㄔu估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

糾錯

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