(一)李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值,估價結(jié)果為2300元/m2。 請問: 1.張某認為該估價結(jié)果偏低,你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性? 2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性? (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體如下: 物業(yè)名稱: A B C 建筑面積/m2: 65 48 50 成交單價/(元/m2): 15500 14500 15000 成交日期: 2007年9月 2007年8月 2007年10月 請問: 1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料? 2.若將上述3個交易實例選做可比實例,對它們進行個別因素修正,你認為應(yīng)考慮哪5個主要因素?(說明:回答若超過5個,只按前5個評分) (三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估,估價時點為2007年10月15日。 請問: 1.評估出租人權(quán)益價值時,承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。 2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。 |
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