一、問(wèn)答題(共3題,每題10分) 。ㄒ唬┠呈信f城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。 請(qǐng)問(wèn): 1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告? 2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途? 。ǘ2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理,對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 請(qǐng)問(wèn): 1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例,可否選取其作為可比實(shí)例?為什么? 2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么? 3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么? 。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2,包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn),并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。 請(qǐng)問(wèn): 1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤? 2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格? 二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題:每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意) (一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū),已取得國(guó)有土地使用證,正在施工,尚未封頂。 1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押,申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是( )。 2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中,正確的是(。 3.若該在建工程已整體抵押,在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下,欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值,測(cè)算結(jié)果應(yīng)為(。 4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證,且部分售出,甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(。 。ǘ⿵埬吃2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出,租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年,費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。 5.在2006年10月時(shí),張某的權(quán)益價(jià)格為( )。 6.在2006年10月時(shí),王某的權(quán)益價(jià)格為( )。 7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買的,購(gòu)買價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2,首付款比例為20%,則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為(。 (三)某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房,以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始,2006年3月結(jié)束。 8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為( )。 9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為( )。 10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例,從中選取可比實(shí)例時(shí),交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)( )。 三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤;請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分) ××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 ×××(委托人全名): 受您委托,我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1~2層243.7m2商鋪(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用科學(xué)的估價(jià)方法。 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算,確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫:人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。 ××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章) 估價(jià)師聲明(略) ××××房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托人(略) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 三、估價(jià)對(duì)象 。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況(略) (二)實(shí)物狀況 。1)建筑物實(shí)物狀況 建筑面積:243.70m2 建筑結(jié)構(gòu):鋼筋混凝士結(jié)構(gòu) 總層數(shù)及所在層數(shù):估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層,估價(jià)對(duì)象位于第1、2層 竣工日期:2005年9月10日 成新率:現(xiàn)狀成新為十成新 層高:經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘,估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m,2層層高約3.2m 建筑物實(shí)際用途:1~2層為商鋪,其余為寫字樓 裝修情況:(略) 設(shè)施設(shè)備:(略) 工程質(zhì)量:(略) 維護(hù)、保養(yǎng)情況:良好 大廈利用現(xiàn)狀:經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘,估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài),利用率較高,其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。 物業(yè)管理狀況:(略) 綠化等其他情況:(略) 。2)土地實(shí)物狀況 土地用途:1~2層為商業(yè)服務(wù)。 土地等級(jí):商業(yè)Ⅲ級(jí) 土地開發(fā)程度:七通一平 土地出讓年限:40年,至2044年4月9日止 形狀、地勢(shì)、地質(zhì);水文狀況:(略) 。ㄈ(quán)益狀況 。1)建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)X×號(hào))相關(guān)內(nèi)容,估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某,無(wú)共有權(quán)人,建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2,2層121.85m2,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 。2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)××號(hào))相關(guān)內(nèi)容,使用權(quán)人為王某,估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù),土地使用權(quán)取得方式為出讓,出讓年限40年,截至2044年4月9日。 。3)他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載,估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行,王某已將貸款還清,該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)其他他項(xiàng)權(quán)利登記,據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無(wú)權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006年10月10日 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、-完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值;其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)原則(略) 九、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定目的,估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則,在認(rèn)真分析研究所掌握的資料,進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后,針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況,確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法,并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合,最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 十、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證,并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情,確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整;按建筑面積計(jì),平均單價(jià)為6993元/m2,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)期 2006年10月10日至2006年10月15日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應(yīng)用有效期,本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。 十四、有關(guān)說(shuō)明(略) ××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析(略) 二、市場(chǎng)背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估價(jià)方法選用(略) 五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 (一)市場(chǎng)法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料,分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。 1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格 估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析,從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例,通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后,得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下: 。1)可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例,有關(guān)資料見(jiàn)表1。 表1 可比實(shí)例資料表
1)交易情況修正:經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例,交易價(jià)格無(wú)異常,無(wú)需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。 2)交易日期調(diào)整:可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng),無(wú)需修正。修正系數(shù)均為100/100。 房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整:根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn),選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素,以估價(jià)對(duì)象的狀況為100,將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較,比較結(jié)果見(jiàn)表2。 表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表
(3)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù),運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格,結(jié)果如下: 利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2; 利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2; 利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。 從測(cè)算結(jié)果栗看,3個(gè)價(jià)格水平差別不大,故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格,即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。 2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格 估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪,據(jù)調(diào)查,××市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少,無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。 ××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析,2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50%,估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格,則二層商鋪單價(jià)為: 9950×50%=4975元/m2 3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2,1、2層面積均為121.85m2,故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為: 121.85×(9950+4975)=181.86萬(wàn)元 。ǘ┦找娣 1.估算有效毛收入 (1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查,估價(jià)對(duì)象為自營(yíng),但周邊商鋪出租較多,并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X×大道的具體情況,確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2),則年潛在毛收入為:65×243.70×12=190086元 。2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入,其公式為: 有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率) 空置率和租金損失率分別為10%和5%,則年有效毛收入為: 190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元 2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入,即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮,。具體計(jì)算如下: (1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及××市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)稅為租金收入的12%,營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%,則年稅金為: 162524×(12%+5.85%)=29011元 。2)管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用,按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%,則: 162524×2.5%=4063元 (3)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用,每年需支付的修繕費(fèi),為4800元(取值及計(jì)算過(guò)程略)。 。4)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查,××市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為:2000×243.70×1.5‰=731元 。5)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4) 3.確定房地產(chǎn)年凈收益 房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4.確定報(bào)酬率 報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率,其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,報(bào)酬率為8%(取值理由及過(guò)程略)。 5.確定收益年限n 估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月,經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘,現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年,殘值率為0%,尚可使用年限為58.9年。另外,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》,土地出讓40年,估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止,剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限,故: 未來(lái)可獲收益的年限n=58.9年 6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格 即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。 六、估價(jià)結(jié)果確定 經(jīng)以上計(jì)算,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬(wàn)元,收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異,估價(jià)人員在對(duì)此類型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后,認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值,故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60%,收益價(jià)格的權(quán)重為40%,則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為: 房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60%+153.23×40% 房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m2 估價(jià)結(jié)論:估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整;按建筑面積計(jì),平均單價(jià)為6993元/m2,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整 附件(略) 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè),后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分) 估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層;其中1~3層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工,預(yù)計(jì)2008年9月1日建成。現(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下: 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。 2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。 3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。 4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30%,平均價(jià)格為2700元/m2,建成~年時(shí)可售出60%平均價(jià)格為2800元/m2;剩余的10%會(huì)在建成一年后售出,平均價(jià)格為2900元/m2,廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5%。 5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤(rùn)率為20%,估自測(cè)算如下(節(jié)選): 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。 解: 1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值 總建筑面積=10000×5=50000m2 住宅總面積=50000-9000=41000m2 。1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值 每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率) 每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率) 商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5 商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬(wàn)元 。2)住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%) (3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬(wàn)元 2.扣除項(xiàng)目 。1)建安工程費(fèi)=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬(wàn)元 (2)專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86萬(wàn)元 。3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬(wàn)元 (4)銷售利潤(rùn)=11910.67×20%=2382.13萬(wàn)元 。5)買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V 3.總地價(jià) 2006年9月1日的總地價(jià): V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74萬(wàn)元 參考答案 一、問(wèn)答題 。ㄒ唬┐穑 1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu),一般由拆遷人委托。 2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定: (1)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn); (2)當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定: (3)拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的,按協(xié)商結(jié)果確定; 。4)對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。 。ǘ┐穑 1.不可取。 因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異,如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同,不具有可比性。 2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意: 。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計(jì),租賃期外按正?陀^的市場(chǎng)租金計(jì); 。2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入; 。3)應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。 3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意: 。1)測(cè)算正?陀^的凈經(jīng)營(yíng)(營(yíng)業(yè))收入; 。2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。 或:要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益,不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非 房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。 或:應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi) 用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 。ㄈ┐穑 1.錯(cuò)誤有: (1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。 或:不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。 。2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。 或:不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 (3)利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。 或:利潤(rùn)不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤(rùn)。 2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。 或:(1)或能存在的施工質(zhì)量缺陷,有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。 。2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 。3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。 二、單項(xiàng)選擇題 。ㄒ唬1.B2.A3.D4.D 。ǘ5.C6.D7.C 。ㄈ8.D9.B10.A 三、指錯(cuò)題 1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。 3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。 4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說(shuō)明)。 5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤,應(yīng)為:"如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用,本公司不負(fù)任何責(zé)任。" 6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致,應(yīng)修正。 7.比較因素欠缺,如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。 8.缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明)。 9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。 10.市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。 11.估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m,未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。 12.技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。 13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。 14.10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說(shuō)明確定理由。 15.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086x(1-10%-5%)=161573元。 16.營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準(zhǔn)確,應(yīng)為5.5%。 17.出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不妥,應(yīng)按市場(chǎng)客觀分析判斷得出(或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取2.5%,理由不充分)。 18.保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤,應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。 19.收益法公式的選用沒(méi)有理由(或:未考慮租金未來(lái)的變化)。 20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。 21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯(cuò)誤,應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算(37.5年)(或公式中n年取值錯(cuò)誤)。 22.可比實(shí)例缺少幣種。 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 1.商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò),應(yīng)為12%。 |
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考試時(shí)間:2009年10月18、19日。 |
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考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
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