審理預(yù)售商品房案件有關(guān)法律問(wèn)題的探討四
來(lái)源:育路房地產(chǎn)估價(jià)師發(fā)布時(shí)間:2008-07-23
2.必須有情勢(shì)變更的事由
即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國(guó)家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如,地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定,如北京市政府為了解決夜間施工擾民問(wèn)題,于1995年做出的"夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工"的決定。情勢(shì)變更的事由,是適用情勢(shì)變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢(shì)變更的事實(shí),才能審理好這一類糾紛。
3.情勢(shì)變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢(shì)變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí),則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的,因此,不發(fā)生情勢(shì)變更的問(wèn)題。如,市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定,開發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí),因而遲延交付房屋,這種情況則不屬于情勢(shì)變更。在簽訂合同時(shí),已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利,而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容,則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),所以事后沒(méi)有保護(hù)的必要。另一方面,情勢(shì)變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn),在合同終止以后,合同關(guān)系已經(jīng)消滅,則不存在適用情勢(shì)變更的理由。另外,還應(yīng)注意情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間問(wèn)題。如果情勢(shì)變更發(fā)生在遲延履行合同期間,對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果,遲延履行合同一方,不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn),如果該方按照約定履行合同,則不會(huì)面臨情勢(shì)變更的情況。否則,客觀上勢(shì)必鼓勵(lì)了違約方,對(duì)守約方則是顯失公平的。還有一種情況,在預(yù)售商品房合同履行期間,發(fā)生了情勢(shì)變更的情況,當(dāng)事人并未提出適用情勢(shì)變更原則,繼續(xù)履行了協(xié)議,在合同履行完畢后,是否可以主張適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為,在這種情況下,可視為當(dāng)事人放棄了主張,一般不予保護(hù)!
4.情勢(shì)變更是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的
情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),能夠預(yù)見(jiàn)的,則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后,不能適用情勢(shì)變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見(jiàn)而沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的或者雖然預(yù)見(jiàn)但是輕信能夠避免而沒(méi)有采取預(yù)防措施的,說(shuō)明當(dāng)事人主觀上有過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
5.因情勢(shì)變更使原合同的履行顯失公平
情勢(shì)變更發(fā)生之后,失去了合同賴以存在的基礎(chǔ),合同雙方對(duì)價(jià)關(guān)系遭到破壞,如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù),將使合同一方當(dāng)事人喪失履行合同的利益,顯然有悖于公平原則、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂預(yù)購(gòu)合同后,建設(shè)過(guò)程中,市場(chǎng)的建筑材料價(jià)格暴漲,如果繼續(xù)履行合同,開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高,造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢(shì)變更原則。
(二)情勢(shì)變更與有關(guān)概念的區(qū)別
1.情勢(shì)變更與不可抗力
雖然情勢(shì)變更與不可抗力有相似之處,但也存在明顯區(qū)別。不可抗力與情勢(shì)變更都是合同訂立以后發(fā)生的,都對(duì)合同的效力產(chǎn)生影響,兩者都導(dǎo)致了合同基礎(chǔ)的喪失。對(duì)于不可抗力和情勢(shì)變更,當(dāng)事人都不能合理地預(yù)見(jiàn),都是當(dāng)事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區(qū)別在于客觀表現(xiàn)不同,對(duì)合同的影響不同,后果不同。情勢(shì)變更一般是由重大社會(huì)事件引起的,如國(guó)家法律、政策的重大改變。如1993年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失控,房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂等諸多問(wèn)題,制定了一系列法律和政策,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理。整頓金融秩序,中央銀行緊縮銀根,對(duì)信貸投資實(shí)行宏觀調(diào)控,使相當(dāng)一部分正在開發(fā)的工程停工和下馬,造成已經(jīng)簽訂的預(yù)售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災(zāi)害引起的,如地震、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等。情勢(shì)變更發(fā)生后,預(yù)售商品房的合同仍然能夠履行,只是履行的結(jié)果會(huì)造成不公平的后果。不可抗力發(fā)生后,預(yù)售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢(shì)變更原則的法律后果,可以變更或者解除預(yù)售商品房合同,減輕或免除當(dāng)事人的責(zé)任,由雙方當(dāng)事人共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失,消除不公平的后果。不可抗力導(dǎo)致預(yù)售商品房合同變更或解除時(shí),只要義務(wù)人履行了法律規(guī)定的有關(guān)義務(wù)(如通知的義務(wù)、防止損失擴(kuò)大的義務(wù)),對(duì)義務(wù)人的免責(zé)是絕對(duì)的。
2.情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在預(yù)售商品房合同的履行期間,甚至?xí)霈F(xiàn)相同的原因,如物價(jià)變化、貨幣貶值等,但二者之間有著明顯的區(qū)別。情勢(shì)變更原則在當(dāng)事人簽訂預(yù)售商品房合同時(shí),是不可能預(yù)見(jiàn)的,雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)是可以和應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的,如果當(dāng)事人未能預(yù)見(jiàn)或者輕信能夠克服,則應(yīng)歸責(zé)于一方當(dāng)事人的主觀過(guò)錯(cuò)。情勢(shì)變更是由于不可預(yù)見(jiàn)的重大經(jīng)濟(jì)情事引發(fā)的,所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是異常的。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與商品房開發(fā)商的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)有關(guān),取決于開發(fā)商是否遵循價(jià)值規(guī)律、是否熟悉和了解房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系等,這種風(fēng)險(xiǎn)是正常的風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更的發(fā)生使得預(yù)售商品房合同的履行顯失公平,情勢(shì)變更原則是對(duì)顯失公平后果的法律救濟(jì)。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是商品房開發(fā)商可以和應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的,與商品房開發(fā)商的能力有關(guān),因此,因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由開發(fā)商"責(zé)任自負(fù)".如目前商品房?jī)r(jià)格糾紛主要是開發(fā)商以三大材料漲價(jià)、成本增加為由,要求提價(jià),理由是應(yīng)適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為,開發(fā)商在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí),是根據(jù)市場(chǎng)行情確定銷售價(jià)格的,對(duì)于三大材料是否漲價(jià)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的,如果預(yù)見(jiàn)失誤,導(dǎo)致建筑成本增加,屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),而不屬于情勢(shì)變更。因此,應(yīng)由開發(fā)商自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。反之,預(yù)購(gòu)方以三大材料跌價(jià)為由,要求降低房?jī)r(jià),開發(fā)商也不會(huì)同意的。審理這一類糾紛,應(yīng)該按照合同約定的價(jià)格處理,而不適用情勢(shì)變更的原則。
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