歡迎廣大考友進(jìn)入一級(jí)建造師考后試題答案交流區(qū)，育路教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師考試頻道也會(huì)及時(shí)關(guān)注相關(guān)信息，給出試題和答案讓大家參考。

    指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)四個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：

    變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

    影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

    1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。

    估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。

    2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

    估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。

    3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。

    估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

    4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。

    由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

    5.價(jià)值、規(guī)模大�。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

    估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

    6.區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

    估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

    綜合分析以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的70%左右。