備戰(zhàn)2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編為大家搜集整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與實(shí)務(wù)模擬試題，希望對(duì)參加考試的各位同學(xué)有所幫助！

    1.某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000㎡.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5.1-4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬(wàn)㎡；5-20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬(wàn)㎡.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/㎡，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營(yíng)。寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下；

    （1）項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

    （2）該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型，同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時(shí)售楚。

    （3）商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/㎡的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元，包括稅，經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%.

    （4）2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬(wàn)元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

    （5）項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%.

    （6）轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。

    試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

    答案：

    1.解答：

    （1）項(xiàng)目建成后的價(jià)值：

    寫字樓開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：V寫=8000×3/（1+10%）3=18031.56萬(wàn)元

    寫字樓的銷售稅費(fèi)=18031.56×6%=1081.89萬(wàn)元

    商業(yè)部分開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

    （2）續(xù)建成本：

    3000×（1+5%）×（1-30%）/（1+10%）×5=10022.73萬(wàn)元

    裝修費(fèi)為：2000×2/（1+10%）2.5=3152萬(wàn)元

    （3）每半年還款額：

    （5）轉(zhuǎn)讓價(jià)：

    （18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89）/（1+3%）-4114.59=26386萬(wàn)元