育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)考點(diǎn)精講，希望對大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績！

    資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)投資分析

    一、內(nèi)容提要：本講主要講述了資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，房地產(chǎn)投資的概念及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)和方法等內(nèi)容。

    二、重點(diǎn)、難點(diǎn)

    大綱要求：掌握資金的時(shí)間價(jià)值的概念、單利和復(fù)利的概念及計(jì)算、名義利率和實(shí)際利率的概念及計(jì)算，資金時(shí)間價(jià)值的換算

    熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

    三、資金的時(shí)間價(jià)值

    資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)投資分析、估價(jià)、計(jì)算貸款償還額等所必需的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

    四、資金時(shí)間價(jià)值的概念及存在原因

    資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。

    從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)

    1.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。

    2.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益�；蛘哒f，稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此，當(dāng)我們考慮使用某一資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。

    3.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠(yuǎn)而增加，即未來得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

    4.通貨膨脹�，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。

    五、單利和復(fù)利

    （一）利息和利率的概念

    資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”

    利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。

    （二）單利的計(jì)算

    單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

    如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：

    I=P×i×n

    F=P（1+i×n）

    例1—1：將1000元錢存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6%，則到期時(shí)：

    I=P×i×n

    =1000×6%×2

    =120（元）

    F=P（1+i×n）

    =1000×（1+6%×2）

    =1120（元）

    題目：在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益稱作：（ ）。

    A.資金增值

    B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

    c.通貨膨脹

    D.機(jī)會(huì)成本

    答案：（ D）

    （三）復(fù)利的計(jì)算

    在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的“利滾利”。

    復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：

    F=P（1+i）N

    復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：

    J=P[（1+i）N-1]

    例l一2：將1000元錢存入銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6% ，則2年后：

    F=P（1+i）N

    =1000×（1+6%）2

    =1123.6（元）

    I=P[（1+i）N-1]

    =1000×[（1+6%）2- 1]

    =123.6（元）

    與例1—1比較，利息多了3.6元。

    （四）單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）

    由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過

    P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

    i1 =（1+i2）N-1/ n

    弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利。