2011年房產經紀人考試經紀實務重點知識（2）
來源：育路教育網發(fā)布時間：2011-07-22 17:21:53
房地產市場調研有下列4個特點：
1.房地產市場調研的內容是廣泛的
2.房地產市場調研具有很強的針對性
3.房地產市場調研的方法是多樣的
4.房地產市場調研結果具有一定的局限性
【例題】 ： 關于房地產市場調研描述正確的是( )。
A.房地產市場調研具有很強的專業(yè)性
B.房地產市場調研經常采用實地調研法
C.房地產市場調研具有很強的地域性
D.房地產市場調研的主體側重于消費者
E.房地產市場調研的主體側重于售房者
答案：ABC
8調研設計
一項房地產市場調研工作至少應設計以下4種調研表格：
1.當地房地產資源統(tǒng)計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。
2.房地產出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況(暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備)、環(huán)境條件(庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等)、
空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。
3.房地產出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數量、結構類型、成交期、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。
4.房地產個案實調分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調研資料來源和日期等。
9房地產市場環(huán)境調研
(一)政治法律環(huán)境調研
政治法律環(huán)境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業(yè)管理的有關方針政策、有關法律法規(guī)及其變化等，包括：
�、俑骷壵嘘P房地產開發(fā)經營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策等;
�、诟骷壵嘘P國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;
�、蹏矣嘘P法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等;
�、苷嘘P方針和政策，如產業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等;
�、菡值淖兓�，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。
(二)經濟環(huán)境調研
經濟環(huán)境調研主要是了解財政、金融、經濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，
對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環(huán)境調研應該把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經濟發(fā)展前景。一般來說，對于經濟發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：
�、賴摇⒌貐^(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益;
②項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況;
③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率;
�、賴窠洕a業(yè)結構和主導產業(yè);
�、菥用袷杖胨�、消費結構和消費水平;
�、尬飪r水平及通貨膨脹;
�、唔椖克诘貐^(qū)的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況;
�、嗯c特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調研。
