2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀相關(guān)知識輔導9
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-07-23 08:12:35
☆☆☆☆考點39：
影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少;價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2.消費者的收入水平。
3.相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。
4.消費者的偏好。
5.消費者對未來的預期
☆☆☆考點40：
對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：
1.該種房地產(chǎn)的價格水平。
2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。
3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。
4.開發(fā)商對未來的預期。
它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多;相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。
2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。
3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。
4.開發(fā)商對未來的預期。如果開發(fā)商對未來的預期看好，如開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結(jié)果會相反。
☆考點41：
現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。
現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。
現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：
凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
☆考點42：
房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。
在下圖(a)中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。
如下圖(b)，以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1;如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2。
☆考點43：
是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。
▲形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。
☆☆☆考點44：
為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。
現(xiàn)金流量圖的習慣表示方法是：
1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年;
2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。
3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。
