第一節(jié)　房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　（一）、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應(yīng)當(dāng)出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學(xué)、準(zhǔn)確的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術(shù)性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。

　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：

　　①由專業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來完成的；

　�、谑且环N專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥�測算和判斷得出的；

　　③具有社會公信力——專業(yè)估價的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會公信力；

　�、軐嵭杏袃敺�務(wù)——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務(wù)費用，是一種有償服務(wù)；

　�、莩袚�(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內(nèi)容歸納成一系列的考題。

　　（二）、房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應(yīng)當(dāng)是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認(rèn)的原則，運用科學(xué)的方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蜻M(jìn)行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的；特定房地產(chǎn)，稱為估價對象；特定時間，稱為估價時點；公認(rèn)的原則，稱為估價原則；科的方法，稱為估價方法；嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦�，稱為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點如下：

　�。�1）特定目的——估價目的；

　�。�2）特定房地產(chǎn)——估價對象；

　�。�3）特定時間——估價時點；

　�。�4）估價原則——確保具有社會公信力；

　　（5）估價方法——確保科學(xué)性；

　�。�6）估價程序——確�？茖W(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)；

　�。�7）特定的專業(yè)人員——房地產(chǎn)估價師。

　�。�8）專業(yè)意見——最終是否采納，將取決于委托人。