房地產(chǎn)經(jīng)紀人輔導資料：房地產(chǎn)經(jīng)濟概論（2）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-08-22 09:53:17
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀直營連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營模式的比較
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀直營連鎖與特許加盟連鎖經(jīng)營模式雖然都屬于連鎖經(jīng)營，具有一定的共性，但兩者的差異也是非常明顯的。
2.直營連鎖模式的優(yōu)點是：①由于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，加上直接行政管理的管理制度，這種模式的可控程度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行;②信息搜集范圍擴大，信息利用率高，在房源、客源不斷增加的同時提高了雙方的匹配速度，使得成交比例提高;③對員工的統(tǒng)一培訓和管理，使業(yè)務(wù)水平提高，客戶信任度增大，競爭能力相應(yīng)提高，同時，完善的培訓體系和較大的發(fā)展空間可以留住很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。
3.但是，當直營連鎖經(jīng)營發(fā)展到較大規(guī)模時，其劣勢就逐漸顯現(xiàn)：由于直營連鎖不僅是經(jīng)營模式的克隆，還是資本的擴張，每一家連鎖分店的擴充，都是由總店直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，容易出現(xiàn)總店資金周轉(zhuǎn)不靈或虧損的情況，而且在跨區(qū)域擴張的時候，還經(jīng)常出現(xiàn)時間、地域、地方法規(guī)、文化等方面的限制，企業(yè)發(fā)展逐漸緩慢;加上各直營連鎖店的自主權(quán)力較少，積極性不高，也不利于企業(yè)的長期發(fā)展。
4.相比之下，特許經(jīng)營模式在這方面的優(yōu)勢非常明顯。對于特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴張，品牌影響可以迅速擴大;在經(jīng)紀全球化的趨勢下，可以加快國際發(fā)展戰(zhàn)略;可以降低經(jīng)營費用，集中精力提高企業(yè)的管理水平;由于加盟者是自負盈虧，在市場發(fā)生變化的情況下，加盟者承擔主要風險，降低了特許者的風險。
5.對加盟者而言，特許經(jīng)營模式解決了他們在資金和經(jīng)驗上的限制，且加盟，就可以得到一個已被實踐檢驗行之有效的商業(yè)模式和經(jīng)營管理方法，以及一個價值很高的品牌的使用權(quán)，還可以得到特許者的指導和幫助，這些都將大大降低加盟者的投資創(chuàng)業(yè)風險;由于自主權(quán)較多，能夠最大限度地發(fā)揮加盟商的積極性、主動性和創(chuàng)新性，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。
正是得益于特許加盟連鎖經(jīng)營模式的上述優(yōu)勢，特許加盟連鎖經(jīng)營模式在美國取得了驕人的業(yè)績：全美特許加盟連鎖經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量僅占房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總數(shù)的30%，但交易額達到了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)總交易額的60%左右。
6.但是，特許加盟連鎖經(jīng)營模式對特許人的管理水平、知識產(chǎn)權(quán)保護的制度環(huán)境和社會誠信氛圍的有很高的要求。如果特許人沒有一套嚴密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)的發(fā)展速度時，容易造成整個體系的脫節(jié)和分散。
另一種情況是，當特許加盟連鎖經(jīng)營企業(yè)進入一個新的環(huán)境，如果該環(huán)境缺乏保護知識產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)體系，或者社會誠信氛圍欠佳，就會出現(xiàn)特許人對加盟者的管理失控，輕則不能收到經(jīng)營授權(quán)的正常收益，重則會由于少數(shù)加盟者的不規(guī)范經(jīng)營而損害企業(yè)品牌價值。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營模式的演進
1.從主要發(fā)達國家(地區(qū))房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的歷史來看，早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動大多以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的無固定場所、移動式活動為主，后來逐步出現(xiàn)了固定的經(jīng)營場所。在臺灣、香港地區(qū)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀店鋪。
2.從中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展歷史來看，解放前的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動也無固定場所。
3.改革開放以后形成的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)都有了固定的經(jīng)營場所，其中，以存量房經(jīng)紀為主的機構(gòu)，在港臺房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的示范效應(yīng)下，都采用了有店鋪的經(jīng)營模式。
由于行業(yè)形成初期成立的企業(yè)絕大多數(shù)是小型企業(yè)，因而大多采用單店模式。
4.此后，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)逐步壯大，從單店模式發(fā)展到區(qū)域性的小型直營連鎖，即在城市某個區(qū)域內(nèi)設(shè)立多個分支機構(gòu)，進行小規(guī)模的連鎖經(jīng)營。在連鎖經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)的推動下，企業(yè)逐漸發(fā)展為區(qū)域中型、區(qū)域大型直營連鎖，甚至是跨區(qū)域大型直營連鎖。
5.與采用單店模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)相比，采用連鎖經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)更加注重內(nèi)部管理和品牌宣傳，所提供的經(jīng)紀服務(wù)在專業(yè)性、規(guī)范性、安全性上都有所提高，更能滿足中、高端客戶的需求。
6.近十年來，在我國沿海發(fā)達地區(qū)的特大城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的對象有兩個變化趨勢：一是購房群體中高收入群體比重加大;二是投資性購房客戶群體增加。
因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀連鎖經(jīng)營模式獲得了良好的市場條件，得以快速發(fā)展。目前已出現(xiàn)了擁有500家以上經(jīng)紀門店的超大型連鎖經(jīng)營機構(gòu)。
但是，一方面由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的區(qū)域不平衡性，另一方面也由于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)對象消費偏好的差異性，單店經(jīng)營模式以其低成本、價格回旋空間大的優(yōu)勢，在中小城市以及大緘市的低價位房地產(chǎn)市場上占據(jù)著主要的市場份額。
7.從發(fā)達國家的情況看，鑒于特許經(jīng)營模式的諸多優(yōu)勢，特許經(jīng)營模式在20世紀70年代的美國一經(jīng)出現(xiàn)，便引起了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的普遍關(guān)注和初步發(fā)展;
但是，進入90年代之后，特許經(jīng)營模式迅猛發(fā)展的同時，由于行業(yè)內(nèi)邊際利潤降低、經(jīng)紀人數(shù)量減少、特許經(jīng)營劣勢顯現(xiàn)，以及經(jīng)紀機構(gòu)所面臨的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的沖擊，使美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開始出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象：一方面是連鎖經(jīng)營的大型、超大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，另一方面則是為數(shù)眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
而由于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的有效，小型房地產(chǎn)機構(gòu)在規(guī)范性方面并不一定輸于大型機構(gòu)，而且，得益于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織所提供的全行業(yè)信息共享資源(MLS系統(tǒng)服務(wù))和全面、系統(tǒng)的在職培訓，小型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在服務(wù)效率、人員素質(zhì)等方面也并不一定遜色于大型機構(gòu)。因此，多種經(jīng)營模式長期并存是必然的趨勢。
