四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型

    房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

    1.出售型房地產(chǎn)。

    2.出租型房地產(chǎn)。

    3.營業(yè)型房地產(chǎn)。

    4.自用型房地產(chǎn)。

    這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。

    第五節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念

    從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

    現(xiàn)對上述房地產(chǎn)估價概念中的一些關(guān)鍵術(shù)語解釋如下：

    （一）專業(yè)估價人員

    專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。

    一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對估價誠實程度的要求。

    在此特別要強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的重要性。

    （二）估價目的

    估價目的是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者政府、民事行為的需要。

    不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、

    城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算、房地產(chǎn)估價糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等。

    不同的估價目的將影響估價結(jié)果。估價目的也限制了估價報告的用途。

    針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，分為公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)兩類。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。公開市場價值，是指在公開市場上最可能形成的價格。

    而公開市場，是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的，在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。

    例題：（ ）限制了估價報告書的用途。

    A、估價方法 B、估價目的 C、估價原則 D、估價日期

    答案：B

    （三）估價原則

    估價原則是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

    （四）估價程序

    估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。

    （五）估價方法

    房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。

    （六）影響房地產(chǎn)價格的因素

    從大的方面來說，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等因素。在不同地區(qū)、不同時期，各種因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向和幅度是不盡相同的。

    （七）估價時點(diǎn)

    估價時點(diǎn)是指評估價值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示。

    （八）客觀合理價格或價值的估算和判定

    客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。

    估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的

    還值得指出的是，估價不同于定價。估價只是為當(dāng)事人提供公平可信的價格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價格高于或低于正常價格。

    最后，正確地理解房地產(chǎn)估價，還需要把握下列2點(diǎn)：