第三節(jié) 替代原則

    替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。

    同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

    根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

    在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的 房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。

    替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列2點：

    1.如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、

    可供直接比較的房地產(chǎn)的價格作依據(jù)，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進(jìn)行估價，然后根據(jù)其間的差別對價格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。

    2.不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構(gòu)，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、

    檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。

    第四節(jié) 估價時點原則

    估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

    影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格（實際上，房地產(chǎn)本身也是隨著時間而變化的，如建筑物變得陳舊過時）。

    因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，每一個價格都對應(yīng)著一個時間。如果沒有了對應(yīng)的時間，價格也就失去了意義。但是，估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，

    這既無必要，也不大可能。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點。

    確立估價時點原則的意義在于：估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點，例如，運用比較法評估房地產(chǎn)的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同（通常都是這種情 況）

    ，就需要把可比實例的成交價格調(diào)整到估價時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。

    在實際估價中，通常將“估價作業(yè)期”（估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點，

    但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

    不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見圖3—2或表3—1.