第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)市場概述

    2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標

    3、房地產(chǎn)市場的特性與功能

    4、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

    5、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場

    結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方

    法等知識的掌握程度。

    考試要求

    掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場狀

    況的指標。

    熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)

    市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場

    中的泡沫與過熱問題。

    了解：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府

    干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。

    第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

    作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務(wù)的專業(yè)人員，

    要想準確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。

    一、房地產(chǎn)市場的概念

    房地產(chǎn)是一種特殊商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它

    可以被某個人或機構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。

    房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊�以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地

    產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價

    格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、

    房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。

    二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

    房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場

    并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們

    將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

    ⑴ 社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地

    的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。

    ⑵ 政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，

    是投資者最敏感的問題。