㈢ 按存量增量細(xì)分

    通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級(jí)市場：一級(jí)市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級(jí)市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級(jí)市場（存

    量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場，將房屋劃分為一級(jí)房屋

    市場（增量市場或一手房市場）和二級(jí)房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的"過濾"現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場的發(fā)展。

    ㈣ 按交易形式細(xì)分

    按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同

    一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場進(jìn)行劃分就成為必然。

    土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權(quán)屬于國家，因此土地的交易實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)的交易；新建

    成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場。

    ㈤ 按目標(biāo)市場細(xì)分

    從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場，來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)

    類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級(jí)寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住

    宅市場等；也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

    上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

    式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場

    等三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

    反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)

    和市場交易指標(biāo)三種類型。

    ㈠ 供給指標(biāo)

    ⑴ 存量（Stock，St），指報(bào)告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；

    在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量（ttttNCSSδ。+=.1）可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

    ⑵ 新竣工量（New Completions，NCt），指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中

    國竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)

    收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

    ⑶ 滅失量（δt），指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

    ⑷ 空置量（VCt），指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指"報(bào)告期末已竣工的

    可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告

    期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

    ⑸ 空置率（VRt）指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空

    置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

    ⑹ 可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)�？晒┳馐哿�=

    上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt）；實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新

    建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬�有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。