㈡ "過(guò)度開發(fā)"及誘因

    ⑴ 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)"過(guò)熱"，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

    ⑵ 過(guò)度開發(fā)的誘因

    過(guò)度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

    開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí)，總是在很大程度上依賴于目前市場(chǎng)上的銷售和價(jià)格

    情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現(xiàn)象，他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去，于是造成對(duì)未來(lái)需

    求過(guò)分樂(lè)觀的估計(jì)。研究表明，對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對(duì)未

    來(lái)估計(jì)中過(guò)分樂(lè)觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開發(fā)商往往會(huì)加大投資，大批項(xiàng)目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開發(fā)景象。

    開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開發(fā)，殊

    不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于

    是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會(huì)成本，還不如趕快開工建設(shè)。這種非理性的行為往往會(huì)使過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

    從獲取開發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì)缺乏

    仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前我國(guó)的開發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都

    是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對(duì)高利潤(rùn)的追求將會(huì)使開發(fā)商難以對(duì)市場(chǎng)做出客觀和冷靜的判斷。

    ㈢ 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

    ⑴ 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別

    ①過(guò)度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開發(fā)

    反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度，就產(chǎn)生了過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)

    值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

    ②過(guò)度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫

    比過(guò)度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調(diào)整而回復(fù)至平

    衡狀態(tài)。

    ③房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不

    同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過(guò)度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。也就是說(shuō)，當(dāng)泡沫產(chǎn)生

    時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過(guò)度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度

    開發(fā)；但過(guò)度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

    ④從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來(lái)看："過(guò)熱"表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而"泡

    沫"則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

    ⑵ 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系

    房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)，都是用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格

    的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點(diǎn)。"過(guò)熱"不一定就產(chǎn)生泡沫，但"過(guò)熱"是市場(chǎng)產(chǎn)生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果

    在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制（包括市場(chǎng)規(guī)則和政府政策），市場(chǎng)信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財(cái)

    務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過(guò)多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。