第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

    2、投資機(jī)會選擇與決策分析

    3、前期工作

    4、建設(shè)階段

    5、租售階段

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)

    程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點(diǎn)考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和

    熟悉程度，以及對獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度�？荚囈�求

    掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。

    熟悉：投資機(jī)會選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。

    了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。

    第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

    一、房地產(chǎn)開發(fā)

    房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿�存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土

    地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動

    變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國

    家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。

    房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，

    不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

    開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。

    一般說來，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有

    關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)

    階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。

    如果開發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時(shí)，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項(xiàng)目在

    建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些

    階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。