圖 6-3 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系

    值得注意的是，求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個解，這也就引

    發(fā)了對項目內(nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：對于常規(guī)項目（凈

    0（）（1）0ntttCICOFIRR.

    =

    。+=Σ

    121112||（）

    ||||

    NPViiFIRRiNPVNPV×。

    =+

    +

    現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化） FIRR有唯一實數(shù)解；對于非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次

    變化）計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。因為項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，這些解都不

    是項目的FIRR.因此，對非常規(guī)項目，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

    ⑶ 動態(tài)投資回收期

    動態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要

    指標。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計

    算公式為：

    式中 Pb——動態(tài)投資回收期。

    動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：Pb =[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+

    [上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]上式得出的是以期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算

    成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。

    在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（Pb）與基準回收期（Pc）相比較，如果Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投

    資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。

    ㈡ 靜態(tài)指標

    ⑴ 成本利潤率

    成本利潤率（RPC），指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標。成本利潤率

    的計算公式為：

    式中 RPC——成本利潤率；

    GDV——項目總開發(fā)價值；

    TDC——項目總開發(fā)成本；

    DP——開發(fā)商利潤。