借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接

    計算，其詳細(xì)計算公式為：

    Pd=[借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)]+[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]

    上述計算是以計算周期為單位，實際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成

    以年為單位。當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項目是有清償能力的。

    ㈢ 利息備付率

    利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率。其計算公式為：

    利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費用式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，

    當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計入總成本費用的全部利息。利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。

    利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2，否則，表示項目付息能力

    保障程度不足。對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)的計算非常重要。

    ㈣ 償債備付率

    償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其

    計算公式為：

    償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本

    中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。

    償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一

    般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還

    已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目非常重要。

    ㈤ 資產(chǎn)負(fù)債率

    資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資

    產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

    資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則

    企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

    ㈥ 流動比率

    流動比率是反映項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。表達(dá)式為：流動比率越高，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）

    越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個指標(biāo)可以看出百元流動負(fù)債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國

    際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為"銀%100×

    資產(chǎn)合計負(fù)債合計

    資產(chǎn)負(fù)債率=%100×流動負(fù)債總額流動資產(chǎn)總額流動比率=

    行家比率"或"二對一比率".對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因

    為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常

    采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對較低。

    ㈦ 速動比率

    速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式

    為：

    該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存

    貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收帳兩個過程，且會受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項

    目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%.資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，可結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企

    業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進行計算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。