⒊ 所以 FIRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66% ⑻ 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ① 求NPVE. 因?yàn)閕cE=14%,故 ② 求FIRRE ⒈ 因?yàn)閕E1=14%時(shí),NPVE1=789.8萬(wàn)元 ⒉ 設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2=-224.3萬(wàn)元 ⒊ 所以FIRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78% ⑼ 因?yàn)镕NPV=4747.1萬(wàn)元>0,F(xiàn)IRR=11.66%>10%,故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。 因?yàn)镕NPVE=789.8萬(wàn)元>0,F(xiàn)IRRE=14.78%>14%,故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看,可行。 ⑽ 討論:在計(jì)算資本金盈利能力指標(biāo)時(shí),由于沒(méi)有計(jì)算抵押貸款還本付息中還本所帶來(lái)的收益,因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與 全投資情況下差異不大,說(shuō)明此處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報(bào)而不是全部回報(bào)。如果考慮還本收益,則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率增加到21.94%. 「例6-4」 某公司購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng),該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地 產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為18%,試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該投資項(xiàng)目的可行性;如果在 10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%,問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少? 單位:萬(wàn)元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 購(gòu)樓投資 24450 凈租金收出 4500 4700 5000 5100 4900 5100 5300 4900 4800 4300 凈轉(zhuǎn)售收入 16000 「解」 ⑴ 在不考慮通貨膨脹的情況下,計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(或稱(chēng)表面收益率),計(jì)算過(guò)程如附表: 從附表的計(jì)算可以得出,該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬(wàn)元,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過(guò)內(nèi)插法 計(jì)算得到: FIRR=18%+1.0%×271.93 / [271.93-(-735.34)] =18.27%>18% 由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫(xiě)字樓 平均投資收益率水平,因此該項(xiàng)目可行。 21534815315285.0658.29331.0(114%)(114%) 1404.713545.911031.51114%(114%)14%(114%) |
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【責(zé)任編輯:育路編輯 糾錯(cuò)】 |
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考試時(shí)間:2010年10月16、17日。 |
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考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
·03年—07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管 |
·07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
·06年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
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·04年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
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