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2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義118

作者:   發(fā)布時(shí)間:2011-09-19 08:27:15  來(lái)源:育路教育網(wǎng)
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    ⒊ 所以

    FIRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%

    ⑻ 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

    ① 求NPVE.

    因?yàn)閕cE=14%,故

    ② 求FIRRE

    ⒈ 因?yàn)閕E1=14%時(shí),NPVE1=789.8萬(wàn)元

    ⒉ 設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2=-224.3萬(wàn)元

    ⒊ 所以FIRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%

    ⑼ 因?yàn)镕NPV=4747.1萬(wàn)元>0,F(xiàn)IRR=11.66%>10%,故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。

    因?yàn)镕NPVE=789.8萬(wàn)元>0,F(xiàn)IRRE=14.78%>14%,故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看,可行。

    ⑽ 討論:在計(jì)算資本金盈利能力指標(biāo)時(shí),由于沒(méi)有計(jì)算抵押貸款還本付息中還本所帶來(lái)的收益,因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與

    全投資情況下差異不大,說(shuō)明此處計(jì)算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報(bào)而不是全部回報(bào)。如果考慮還本收益,則資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率增加到21.94%.

    「例6-4」 某公司購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng),該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地

    產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為18%,試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該投資項(xiàng)目的可行性;如果在

    10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%,問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少?

    單位:萬(wàn)元

    年 份

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    購(gòu)樓投資

    24450

    凈租金收出

    4500

    4700

    5000

    5100

    4900

    5100

    5300

    4900

    4800

    4300

    凈轉(zhuǎn)售收入

    16000

    「解」

    ⑴ 在不考慮通貨膨脹的情況下,計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(或稱(chēng)表面收益率),計(jì)算過(guò)程如附表:

    從附表的計(jì)算可以得出,該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬(wàn)元,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過(guò)內(nèi)插法

    計(jì)算得到:

    FIRR=18%+1.0%×271.93 / [271.93-(-735.34)]

    =18.27%>18%

    由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫(xiě)字樓

    平均投資收益率水平,因此該項(xiàng)目可行。

    21534815315285.0658.29331.0(114%)(114%)

    1404.713545.911031.51114%(114%)14%(114%)

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