三、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

    ㈠ 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

    個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑴ 操作風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實(shí)際操作中銀行無法像公司客戶那樣進(jìn)行深入的調(diào)查，而且個(gè)貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日

    趨激烈，一些基層銀行重營銷輕管理，各項(xiàng)規(guī)章制度有的落實(shí)不到位，也給個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)帶來了重大隱患，容易出現(xiàn)"假按揭"，

    導(dǎo)致貸款被騙，同時(shí)也容易被內(nèi)部人員混水摸魚，作案盜取資金，因此，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑵ 信用風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，由于目前我國個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人

    兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及到開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則

    包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸�去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還。

    ⑶ 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸款一般都提供房地產(chǎn)抵押，貸款的第二還款來源受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，因此也面臨著較

    大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是主要依賴未來預(yù)期收益而支撐高房?jī)r(jià)的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來

    自：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑷ 管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理

    尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放

    了超過其支付能力的款項(xiàng)等等。管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑸ 法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是由于現(xiàn)行法制環(huán)境的限制給銀行貸款帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)有立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)

    配套措施的缺位，也給銀行個(gè)人住房貸款帶來了一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，銀行與借款

    人簽訂的抵押合同也將隨之解除，而此時(shí)銀行的貸款已經(jīng)發(fā)放，銀行原本享有的優(yōu)先受償權(quán)（債權(quán)）將淪為一般的返還請(qǐng)求權(quán)，貸款安

    全性因此大大降低。此外，由于我國目前還沒有建立個(gè)人破產(chǎn)制度，也給個(gè)人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

    ㈡ 個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

    商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，包括貸款發(fā)放管理和貸后對(duì)還款過程的管理。貸款發(fā)放前的管理，主要有以下措施：

    ⑴ 遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率等方面的規(guī)定。抵押物價(jià)值的確定，以該物業(yè)在該次買賣交易中的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn)。

    ⑵ 詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素。

    ⑶ 通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展前景；通過借款

    人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對(duì)于所購房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。

    ⑷ 考核借款人還款能力。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%

    以下。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入。所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。

    ⑸ 在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)，可根據(jù)實(shí)際情況，選擇內(nèi)部估價(jià)或委托獨(dú)立估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但要出具由

    具備估價(jià)資格的專業(yè)人士簽署的估價(jià)報(bào)告；對(duì)于精裝修樓盤以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤要進(jìn)行重新估價(jià)。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)。