㈢ 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義

    資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，

    除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。就房

    地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能事先把建設(shè)資

    金安排妥當(dāng)，其結(jié)果很可能由于流動資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長期抵押貸款，

    投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數(shù)人來說，是可望不可及的。

    從金融機(jī)構(gòu)的角度來說，其擁有的資金如果不能及時(shí)融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款

    而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時(shí)地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當(dāng)然，金融機(jī)

    構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)是吸納金融機(jī)構(gòu)信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)

    開發(fā)商和投資者，是金融機(jī)構(gòu)最大的客戶群之一，也是金融機(jī)構(gòu)之間的競爭中最重要的爭奪對象。

    二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

    ㈠ 融資組織形式選擇

    研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：

    既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動，其特點(diǎn)是：不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)

    融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；擬建項(xiàng)目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力。

    新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動，其特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。

    ㈡ 資金來源選擇

    在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的

    可能資金來源中，選定項(xiàng)目融資的資金來源。常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、

    非銀行金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等）的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租

    收入等。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款（表9-2）。

    ㈢ 資本金籌措

    資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%.對房地

    產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。注：其他資金一般為定金及預(yù)付款 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

    資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估作價(jià)，并在資本金中

    不能超過一定比例。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國內(nèi)外企業(yè)入股的資

    金、社會團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括項(xiàng)目法人可用于項(xiàng)目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌

    集的資金、政府政策性資金和國內(nèi)外企業(yè)法人入股資金。當(dāng)既有項(xiàng)目法人是上市公司時(shí)，可以通過增發(fā)新股，為特定的

    房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任，

    同時(shí)享受相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金的需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)

    先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，但一般沒有公司的經(jīng)營管理權(quán)。優(yōu)先股又可分為累計(jì)優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換

    優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)。持有普通股的股東對公司的經(jīng)營管理行使權(quán)力，參加股東大會并有投票權(quán)。

    以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各

    自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)

    項(xiàng)目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的

    企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費(fèi)用（拆遷、安置、補(bǔ)償）的部分或全部作價(jià)入股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。