⑶ 融資成本分析。融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素

    之一。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等）和資金占

    用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手

    續(xù)費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。

    ⑷ 融資風險分析。融資方案的實施經(jīng)常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，需要分析融資方案實施中可能遇到的各

    種風險因素，及其對資金來源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供

    應風險是指融資方案在實施過程中，可能出現(xiàn)資金不落實，導致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現(xiàn)的風險。利率風險則

    指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產(chǎn)生的風

    險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。

    三、金融機構對項目貸款的審查金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

    ㈠ 企業(yè)資信等級評價

    金融機構在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構主要根據(jù)企業(yè)素質、資

    金實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產(chǎn)開

    發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據(jù)各項指

    標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然后加權平均計算出每個企業(yè)的資信評價分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將

    其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

    ㈡ 貸款項目評估

    金融機構在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進行資信等級

    評價外，還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。

    金融機構對項目的審查主要包括三個大的方面，即：項目基本情況、市場分析結果和財務評價指標。各方面的具體指標如表9-3所示。

    從金融機構的立場來說，擬開發(fā)建設的項目不僅要滿足開發(fā)商的投資目標，重要的是還需滿足金融機構自己的目標�？偟膩碚f，

    項目應具有適當?shù)慕?jīng)濟規(guī)模，但單一項目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項目全部投資額的15%.從房地產(chǎn)投資組合的角度來說，一般

    寫字樓項目可占其總投資的35%～40%，商業(yè)零售用房35%～40%，工業(yè)廠房10%～15%，土地和其他物業(yè)5%～10%；從地區(qū)

    分布來說，項目也最好能滿足金融機構地區(qū)分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風險……

    在項目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機構還很可能親自去了解有關開發(fā)項目的詳情，如果開發(fā)商是自己的新客戶，

    更需要這樣做。他們自己調查的內容包括項目所在的確切地點、當?shù)貙Ω黝悩怯畹男枨笄闆r、項目改變用途以適應市場需要的可能性、

    市場上的主要競爭項目等。金融機構批準貸款時通常還會考慮建筑房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評價的指標體系 表 9-3

    序號指標名稱內容及計算公式