㈣ 貸款綜合評價

    金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還

    要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等

    級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。

    貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。

    某筆貸款的綜合風險度=（某筆貸款風險額/某筆貸款額）×100%=信用等級系數(shù)×貨款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目等級系數(shù)

    某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)

    ×期限系數(shù)×項目風險等級系數(shù)

    其中：

    ⑴ 信用等級系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級企業(yè)為30%，AA級企業(yè)為50%，A級企業(yè)為70%，BBB級企業(yè)為90%.

    ⑵ 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則是：信用貸款為100%；由銀行

    金融機構(gòu)提供擔保的為10%～20%，由省級非銀行金融機構(gòu)擔保的為50%，AA級以下企業(yè)擔保的為100%；用商品房抵押的為50%，

    由其他房屋及建筑物抵押的為100%（如參加保險，保險期長于貸款到期日的，系數(shù)取值為50%）。

    ⑶ 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則是：中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為100%，期限在半年以上不滿1年的為120%；中長期貸款期

    限在1年以上不滿3年的為120%；期限在3年以上不滿5年的為130%，期限在5年以上的為140%.

    ⑷ 項目風險等級系數(shù)的確定：先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其對應(yīng)的風險系數(shù)分別為80%、70%、60%和50%.

    按照上述公式計算，凡綜合風險度超過60%的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。例如，某開發(fā)企業(yè)申

    請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，代人上述公式得：貸款綜合風險

    度=50%×50%×120%×60%=18%，銀行可以發(fā)放貸款。

    第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

    2、物業(yè)管理的內(nèi)容

    3、寫字樓物業(yè)管理

    4、零售商業(yè)物業(yè)管理

    5、物業(yè)管理費用的測算與財務(wù)報告

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管

    理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的

    掌握程度。

    考試基本要求

    掌握：物業(yè)管理中的費用測算與財務(wù)報告的內(nèi)容。

    熟悉：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的概念與所包括的內(nèi)容，寫字樓和零售

    商業(yè)物業(yè)分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的

    方法。

    了解：物業(yè)管理的內(nèi)容。

    物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)，是以實現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標、使物業(yè)保持良好運行狀態(tài)為目的的一種專業(yè)服務(wù)。熟悉房

    地產(chǎn)的使用過程尤其是該過程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價師把握物業(yè)使用過程的特點、收益與費用的類型及其確定方式，

    以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)價值的影響。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標對象的

    投資活動的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等新的專業(yè)服務(wù)模式。本章將在界定房地

    產(chǎn)資產(chǎn)管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以收益性物業(yè)管理為主對收益性物業(yè)管理的內(nèi)容進行簡要介紹，重點對寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類

    及其影響因素、物業(yè)管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。