㈡ 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

    租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市

    場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投

    資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的

    基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的

    情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)入租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單

    獨(dú)收取。在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體

    出租單元的租金，則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野

    或景觀好的寫(xiě)字樓，出租單元租金也較高。物業(yè)管理人員在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收

    入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

    ㈢ 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

    租戶選擇寫(xiě)字樓時(shí)非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的

    單元建筑面積，就會(huì)白白浪費(fèi)金錢(qián)；但如果為了少支付房租而使辦公空間過(guò)分擁擠，則會(huì)大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪

    費(fèi)金錢(qián)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助

    租戶確定最佳的承租面積大小。

    出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過(guò)綜合考慮租戶的規(guī)模、組織架構(gòu)、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定

    其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝

    飾設(shè)計(jì)師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助于建筑CAD技術(shù)，可以很方便地做出若干可供選擇的規(guī)劃方案供租戶決策參考。

    室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用，例如每15㎡安裝一個(gè)電話插孔的費(fèi)用、每30㎡安裝一個(gè)門(mén)的費(fèi)用等。也可

    能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計(jì)算的資金，來(lái)補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。

    除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫(xiě)字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期

    限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）。在市場(chǎng)狀況有利于承租人而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物

    業(yè)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)管理企業(yè)

    保留對(duì)整棟寫(xiě)字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計(jì)劃進(jìn)行。

    五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判

    租賃契約中對(duì)租戶與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)都有具體規(guī)定。由于該租約是租賃雙方共同簽署的法律文件，所以租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守。

    鑒于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，所以在租約簽署前常常有一個(gè)很長(zhǎng)的談判周期。物業(yè)管理企業(yè)也常常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。雖

    然物業(yè)管理企業(yè)一般代表業(yè)主的利益，但可以利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租戶的意見(jiàn)，協(xié)助租賃雙方尋找一些折衷方案。

    通常情況下，業(yè)主事先要準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個(gè)基礎(chǔ)上，針

    對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租

    約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問(wèn)題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。