⑽ 企業(yè)管理費及利潤

    企業(yè)的管理費和利潤，通常是物業(yè)有效毛租金收入的一個百分比。如果有效毛租金收入低于預(yù)計的某一數(shù)值時，還可以確定物業(yè)

    管理費和利潤的一個最低值。其具體比例，可根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場情況確定。通常，從事收益性物業(yè)的物業(yè)管理企

    業(yè)，其企業(yè)管理費和利潤的提取比例，高于從事居住物業(yè)的物業(yè)管理。

    ⑾ 保險費

    雖然保險費是每半年或每年支付一次，但保險費的實際支出還要受保險計劃安排的影響。保險費項目通常只包括物業(yè)本身的保險，

    員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支。在保險費中開支的保險項目一般包括：

    ①火險。指對那些對由于火災(zāi)導(dǎo)致的投保物業(yè)的所

    有直接損失或損毀為保單持有人提供保障。

    ②火險附加險。為火災(zāi)保險的附加險種，包括了在火災(zāi)撲救過程中由于風(fēng)暴、冰雹、爆炸、空難、交通工具、水毀、煙霧、人員傷亡等可能導(dǎo)致的相關(guān)損失。

    ③全損險。包括了保單中沒有特別排除的其他任何損失。

    ④鍋爐保險。由于鍋爐事故導(dǎo)致的所有損毀的保險。

    ⑤財產(chǎn)毀損責(zé)任保險。投保物業(yè)對其他財產(chǎn)毀損應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

    ⑥租金損失保險。由于物業(yè)損毀而使部分或全部物業(yè)不能正常出租而引起的業(yè)主收入損失。

    ⑦職工信用保險。由于其他人的非禮行為導(dǎo)致的某人財務(wù)收入損失。該險種常由物業(yè)管理企業(yè)為其職員購買。

    ⑧業(yè)主和租戶責(zé)任保險。

    物業(yè)內(nèi)某人或某些人受傷而對業(yè)主或租戶的索賠。

    ⑨交通工具保險。購買該項保險主要是為駕駛物業(yè)所擁有的各種交通工具的雇員，當(dāng)

    這些交通運輸工具在使用過程中出現(xiàn)責(zé)任問題時，可以保護業(yè)主的利益。

    ⑿ 房產(chǎn)稅

    對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳

    納。對于商品房出租的，通常按房產(chǎn)原值征收，稅率為1.2%；對于事業(yè)單位出租房屋的，按租金收入征收，稅率為12%.該稅有些

    地方每月征收一次，有些地方半年或一年征收一次。但物業(yè)管理企業(yè)在確定該項費用的預(yù)算時，一般是以月為基礎(chǔ)的，也就是說用每

    月留出來的房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項時使用。對于商場和寫字樓等商業(yè)物業(yè)，有些租約規(guī)定將繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)由租戶來承擔(dān)，或以

    租金的一定比例向租戶另外收�。�即租金中不含房產(chǎn)稅）作為物業(yè)管理企業(yè)的代收代繳費用。該項代收代繳費用，可以按月估算和收取，由物業(yè)管理企業(yè)存入專項賬戶，以便在需要繳納房產(chǎn)稅時使用。

    三、預(yù)算

    預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)管理企

    業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，做出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一

    時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項未預(yù)計的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項

    費用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

    ㈠ 年度運營預(yù)算

    年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收

    入的數(shù)量，在每個月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)經(jīng)營費用后，就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。由

    此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)經(jīng)營費用中有關(guān)項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈經(jīng)營收入有較大的

    變化。為了保持物業(yè)凈經(jīng)營收入的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過這一有效的財務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。

    預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間。能源費用支出隨季節(jié)變動，

    也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳和市場推廣用在許多月份的開支可能很少，但在物

    業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大

    量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分?jǐn)�，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。