建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

    建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用成本法、比較法來(lái)求取，或通過(guò)政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來(lái)求取。

    具體又有下列4種方法：

    （1）單位比較法；

    （2）分部分項(xiàng)法；

    （3）工料測(cè)量法；

    （4）指數(shù)調(diào)整法。

    （一）單位比較法

    單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。

    另外，如停車場(chǎng)得比較單位通常為每個(gè)車位，旅館得比較單位通常為每個(gè)房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個(gè)球道。

    單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位面積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正（有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法），然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。

    例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/㎡，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為300×1200=36（萬(wàn)元）。

    在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，以供求取某個(gè)具體建筑物的重置價(jià)格時(shí)使用

    單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟�期建成的類似建筑物的單位體積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

    例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元/m3，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為500×600=30（萬(wàn)元）。

    （二）分部分項(xiàng)法

    分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。

    在運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，需要注意如下2點(diǎn)：（1）應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位；（2）不要漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。

    （三）工料測(cè)量法

    工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。

    這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算。

    工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家（如建筑師）的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。

    （四）指數(shù)調(diào)整法

    指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。

    近年，中國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導(dǎo)致金融資金過(guò)度向一個(gè)行業(yè)集中。更重要的是，銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。在

    調(diào)控難以有實(shí)效的情況下，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求，減輕投資和投機(jī)行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。

    2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)已通過(guò)貸款購(gòu)房、又申購(gòu)第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而提高。

    2007年12月，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》），指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理有關(guān)問(wèn)題做出了明確規(guī)定。

    《補(bǔ)充通知》為第二套房房貸新政的具體實(shí)施提供了有效的保證。

    第二套房房貸新政的實(shí)施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款普遍給予15%的利率優(yōu)惠相比，新政明顯提高了購(gòu)房者成本，投機(jī)炒房的利潤(rùn)空間被大大縮小，投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，一些投資和投機(jī)炒房者將不得不謹(jǐn)慎從事。