2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)精講28
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-27 17:03:11
第三節(jié) 代理權(quán)
一、代理權(quán)概述
代理人之所以能夠以被代理人的名義為民事法律行為，并使行為的法律后果直接歸屬于被代理人，是因?yàn)榇砣擞写頇?quán)，代理權(quán)是發(fā)生代理法律關(guān)系的前提。
二、代理權(quán)的行使原則
代理權(quán)的行使，是代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，代被代理人實(shí)施民事法律行為，以維護(hù)和實(shí)現(xiàn)被代理人的合法權(quán)益。代理人行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循如下原則：
（一）為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé)
代理制度是為被代理人的利益設(shè)立的，是為了利用代理人的知識(shí)和技能為被代理人服務(wù)，代理人的活動(dòng)是為了實(shí)現(xiàn)被代理人的利益。因此，代理人行使代理權(quán)應(yīng)從被代理人的利益出發(fā)，而不是從自己的利益出發(fā)。應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地履行自己的代理職責(zé)。我國(guó)《民法通則》第66條規(guī)定：“代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。”
（二）親自行使代理權(quán)
被代理人之所以委托特定的代理人代自己實(shí)施民事法律行為，是基于對(duì)該代理人知識(shí)、技能、品質(zhì)等的信賴。因此，代理人必須親自實(shí)施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。
（三）報(bào)告義務(wù)
代理人應(yīng)向被代理人如實(shí)報(bào)告在處理代理事務(wù)中發(fā)生的重要情況，使代理人隨時(shí)了解代理事務(wù)的進(jìn)展情況。在代理事務(wù)處理完畢后，代理人還應(yīng)向被代理人報(bào)告代理事務(wù)完成的經(jīng)過和結(jié)果。
（四）保密義務(wù)
代理人在執(zhí)行代理事務(wù)中以及執(zhí)行完畢后，應(yīng)對(duì)被代理人盡保密義務(wù)。對(duì)于其知曉的個(gè)人秘密和商業(yè)秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。
例題：代理人行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循如下（ ）原則。
A.為被代理人的利益認(rèn)真履行代理職責(zé)
B.親自行使代理權(quán)
C.不經(jīng)被代理人同意或不得已的事由未發(fā)生，可以將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理
D.報(bào)告義務(wù) E.保密義務(wù)
答案：ABDE
解析：代理人必須親自實(shí)施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。
三、代理權(quán)行使的限制
（一）禁止自己代理
自己代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認(rèn)，法律不承認(rèn)其代理的效力。
（二）禁止雙方代理
雙方代理又稱同時(shí)代理，指一個(gè)代理人同時(shí)代理雙方當(dāng)事人為法律行為的情況。對(duì)于雙方代理，除非事先得到雙方被代理人的同意或事后得到其追認(rèn)，法律不承認(rèn)其效力。
（三）禁止惡意串通的代理
代理人與第三人惡意串通，損害被代理人的利益，這種行為違背了代理制度的設(shè)立目的和誠(chéng)信原則。根據(jù)《民法通則》第66條：“代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。”
例題：甲臨行前囑托乙將甲的自行車賣掉。數(shù)日后甲收到乙匯來(lái)的車款150元，并稱車已賣掉。數(shù)月后，甲看望乙，看到乙正騎著自己那輛車，乙說(shuō)這車我自己用呢。乙的行為的性質(zhì)是（ ）。
A.越權(quán)代理
B.無(wú)代理
C.自己代理
D.雙方代理
答案：C
解析：自己代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認(rèn)，法律不承認(rèn)其代理的效力。
